En tant que propriétaire d’une maison de vacances à l’étranger, vous envisagez peut-être de la transférer à vos enfants de votre vivant. Cela peut s’expliquer par le fait que vous y allez de moins en moins vous-même et que l’entretien et la maintenance de la propriété deviennent trop lourds. Un autre facteur entre souvent en ligne de compte, à savoir que la transmission du vivant est plus avantageuse sur le plan fiscal que si les enfants en héritent. Or, ce n’est pas vrai : le transfert de son vivant peut en fait entraîner une augmentation des impôts.

Transmettre une maison de vacances aux enfants

Transférer une résidence secondaire à l’étranger à vos enfants de leur vivant peut se faire de plusieurs manières. Vous pouvez faire don de la maison ou d’une partie de celle-ci à vos enfants. Mais vous pouvez aussi la leur vendre, en leur faisant payer le prix d’achat dans un premier temps. La donation est alors divisée en petits montants au lieu que vous fassiez don d’un montant relativement élevé en une seule fois. Ces deux possibilités ont des conséquences fiscales différentes.

Impôt sur les donations

Si vous faites don d’une maison de vacances en tant que résident néerlandais, vos enfants paieront des droits de donation aux Pays-Bas. C’est le cas si la valeur de la donation dépasse l’exonération applicable. Les enfants bénéficient d’une exonération de 6 604 € par an. Sur la première tranche de 128 751 € dépassant l’exonération, 10 % de droits de donation sont prélevés, et sur le reste, 20 % de droits de donation.

Si vous vendez votre maison étrangère à vos enfants, les droits de donation ne sont en principe perçus qu’aux Pays-Bas. Si vous donnez la maison à vos enfants, le pays où se trouve la maison prélèvera souvent aussi des droits de donation. Les taux et les exonérations varient d’un pays à l’autre. Il peut également y avoir des différences au sein d’un même pays. Il est conseillé de bien s’informer sur les règles applicables, par exemple auprès d’un spécialiste lors du salon des résidences secondaires.

Droits de mutation

Dans le cas d’une donation du bien en tant que tel, aucun droit de mutation n’est perçu. En cas de vente du bien, suivie d’une remise échelonnée du prix d’achat, des droits de mutation sont perçus. Ces droits varient d’un pays à l’autre. En France, il est d’environ 5,8 % dans la plupart des cas. En Espagne, les droits de mutation varient d’une région à l’autre et peuvent atteindre 8 à 10 % du prix d’achat. Là encore, le conseil est le suivant : informez-vous bien pour savoir à quoi vous attendre lorsque vous transmettrez la maison de vacances à vos enfants.

Impôt sur le revenu sur les plus-values

Si une maison de vacances est vendue avec une plus-value, certains pays prélèvent une forme spéciale d’impôt sur le revenu :

Espagne :
Taux forfaitaire de 19 % sur la plus-value réalisée sur la résidence secondaire, même si vous donnez le bien et que sa valeur est supérieure à celle pour laquelle vous l’avez acheté.

France :
La taxe sur la plus-value est de 19 %. Si le bénéfice dépasse 50 000 euros, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % est ajoutée.

Outre l’impôt sur le revenu, il faut tenir compte des cotisations de sécurité sociale en France. Le prélèvement est de 7,5 % pour les personnes qui peuvent prouver qu’elles sont assurées sociales dans un État membre de l’UE autre que la France.

Plus la durée de détention de la résidence de vacances française est longue, plus les bénéfices sur lesquels sont prélevés l’impôt et les cotisations sociales diminuent.

Si vous donnez le bien en tant que tel, aucun impôt sur la plus-value n’est prélevé en France, contrairement à ce qui se passe en Espagne.

Transmission par héritage

On pense souvent que le fait d’hériter d’une maison de vacances à l’étranger a des conséquences fiscales négatives. Il s’agit d’une idée fausse. En effet, tant en France qu’en Espagne, l’héritage d’une résidence secondaire est exonéré de droits de mutation et aucun impôt n’est prélevé sur les plus-values présentes dans la maison.

De cette manière, les enfants peuvent faire table rase du passé. Pour eux, le prix d’acquisition est la valeur au moment du remplacement. S’ils vendent la maison peu de temps après et que la valeur n’a pas encore changé, ils ne réaliseront pas eux-mêmes de plus-value imposée. Si les enfants doivent payer des droits de succession en Espagne ou en France sur la maison de vacances dont ils héritent, ils peuvent généralement compenser ces droits par les droits de succession dus aux Pays-Bas. En d’autres termes, il n’y a pas plus d’impôts à payer que pour d’autres biens.

De nombreuses personnes pensent que l’héritage d’une maison de vacances à l’étranger a des conséquences fiscales défavorables. Comme vous venez de le lire, il s’agit d’une idée fausse. C’est le transfert dans la vie qui a parfois des conséquences fiscales défavorables. […] […]