Ceux qui n’ont pas de fonds propres n’ont guère le choix. Ils devront emprunter de l’argent pour financer une résidence secondaire à l’étranger. Si vous disposez de fonds propres – à titre privé ou dans le cadre d’une société anonyme (BV) – vous pouvez envisager d’investir votre propre argent dans la résidence secondaire. Quel est le mode de financement le plus avantageux ? Et de quoi dépend-il ? Cet article a été réalisé en collaboration avec notre partenaire la banque ABN AMRO.

Utilisation du patrimoine privé

Vous utilisez votre patrimoine privé (encadré 3) pour financer votre résidence secondaire à l’étranger ? Dans ce cas, vous ne devez pas payer d’intérêts. En revanche, vous ne bénéficierez pas du rendement net de ce patrimoine après déduction de l’impôt du cadre 3. Plus le rendement de votre patrimoine est élevé, plus il vous « coûtera » en termes nets d’investir ce patrimoine dans votre résidence secondaire.

Emprunter à la banque

Vous empruntez à la banque ? Dans ce cas, vous ne perdez pas le rendement de vos fonds propres. Mais vous payez des intérêts à la banque. Votre résidence secondaire et l’emprunt sont tous deux repris dans la case 3. Tout compte fait, cela ne modifie pas votre patrimoine dans la case 3.

Exemple de calcul

Supposons que vous possédiez une résidence secondaire d’une valeur de 500 000 euros. Nous fixons le taux d’intérêt de l’emprunt auprès de la banque à 3 %. La charge fiscale sur les fonds propres dans le cadre 3 est de 1,4 %. Le graphique ci-dessous montre le coût net de l’emprunt et le rendement net que l’on obtient en investissant son propre argent, en fonction du rendement. Il est donc plus avantageux d’investir ses propres fonds tant que le rendement est inférieur à 3 % + 1,4 % = 4,4 %. Si le rendement est supérieur à ce seuil, il est plus avantageux d’emprunter.

Dividende de la BV

Vous êtes administrateur-actionnaire principal (DGA) d’une BV dans laquelle vous avez accumulé des actifs ? Et ce capital n’a pas de destination précise (structurellement) ? Dans ce cas, vous pourriez également utiliser ces actifs pour financer votre résidence secondaire à l’étranger. En supposant que la BV dispose de réserves librement distribuables, le versement de dividendes est alors envisageable. Dans l’hypothèse d’un impôt de 26,9 % sur les dividendes dans le cadre 2 (2021), la BV devrait verser environ 1,37 € de dividendes pour que vous puissiez disposer d’un montant net de 1 € à titre privé. Cela signifie que vous n’obtiendrez pas non plus le rendement net d’environ 1,37 fois le montant à investir dans votre résidence secondaire. C’est-à-dire le rendement après l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu dans le cadre 2.

Emprunter à la BV

Une autre option consiste à emprunter auprès de votre propre société à responsabilité limitée. Les intérêts que vous payez à la BV remplaceront alors le rendement qu’elle aurait autrement obtenu sur ces actifs. Selon le rendement que la BV aurait autrement réalisé, cela se traduit par un rendement plus ou moins élevé pour la BV. Encore une fois, dans l’ensemble, vos actifs dans la case 3 ne changent pas dans ce cas.

Par ailleurs, si le montant total des prêts de la case 3 de votre propre BV dépasse 500 000 €, cela pourrait avoir des conséquences fiscales négatives à l’avenir (à partir de 2023). En d’autres termes, si la « loi sur les emprunts excessifs auprès de sa propre société » est introduite.

Exemple de calcul (suite)

Supposons que vous puissiez emprunter auprès de votre propre société à responsabilité limitée au taux de 1,5 % et que la société à responsabilité limitée paie 15 % d’impôt sur les sociétés. Le taux d’imposition dans la case 2 est de 26,9 %. Le graphique ci-dessous présente également les lignes des coûts nets / rendements manqués dans le cas d’un emprunt auprès de votre propre société à responsabilité limitée et d’un financement avec un dividende de la société à responsabilité limitée. Dans ces conditions, le financement sur fonds propres reste le plus avantageux tant que le rendement ne dépasse pas 4,4 %. Si le rendement est supérieur à 4,4 %, l’emprunt auprès de la banque reste le plus avantageux.

Parfois, il n’y a que peu ou pas de fonds privés disponibles. Dans ce cas, il convient d’éliminer la ligne verte (encadré 3). Dans ce cas, les coûts nets sont les plus bas lorsque le financement est assuré par un dividende de la société à responsabilité limitée, tant que le rendement des fonds propres reste inférieur à environ 2,5 %. Le rendement se situe-t-il entre environ 2,5 % et environ 3,9 % ? Dans ce cas, les coûts sont les plus bas lorsque l’on emprunte à la BV. Et pour des rendements supérieurs à environ 3,9 %, les coûts sont les plus bas en cas d’emprunt auprès de la banque. Du moins, dans les hypothèses utilisées dans cet exemple de calcul. Toute modification des hypothèses aura une incidence sur les résultats.

En conclusion

La manière la plus avantageuse de financer votre résidence secondaire à l’étranger dépend principalement du taux d’intérêt auquel vous pouvez emprunter et du rendement que vous pouvez obtenir sur vos fonds propres. Ceux qui ne veulent pas ou peu de risques d’investissement devront se contenter de faibles rendements. Il est alors rapidement plus intéressant d’utiliser ses propres fonds que d’emprunter. Même si vous pouvez emprunter auprès de votre propre société à responsabilité limitée.

Les calculs ci-dessus ne comparent que l’effet sur les impôts néerlandais. Une dette de financement peut réduire la base d’imposition pour certains impôts à l’étranger, par exemple l’impôt sur la fortune et les droits de succession. Cependant, dans de nombreux cas, une dette de financement n’affecte pas le montant de l’impôt dû à l’étranger. En raison des exonérations élevées de l’impôt sur les plus-values, même sans dette de financement, vous ne paierez dans la plupart des cas aucun impôt sur les plus-values à l’étranger. Et comme il est possible de compenser les droits de succession payés à l’étranger par l’impôt néerlandais sur les successions, une dette de financement ne présente souvent aucun avantage non plus.

Source : Financial Focus ABN