Investeren in vastgoed zit al enkele jaren flink in de lift, met dank aan de historisch lage rente. Door die lage rente kan u goedkoop lenen, ook als u overweegt een tweede huis of appartement te kopen. Dat kan voor vastgoed in ons land, maar evengoed voor vastgoed in het buitenland. Waarop letten als u een eigen stek aan een zuiderse costa of in de bergen wil kopen? Financieel expert Michaël Van Droogenbroeck legt het uit.

Maak het totale kostenplaatje

De aankoopprijs is uiteraard de belangrijkste en ook de grootste kostenpost, maar zorg dat u op voorhand ook kan inschatten wat dat tweede verblijf in het buitenland u in totaal zal kosten. Een huis kopen in het buitenland kost meer dan enkel de aankoopprijs. Net zoals u in ons land registratierechten op de aankoop betaalt en een onroerende voorheffing is er in de meeste landen een soortgelijke vastgoedbelasting en zijn er ook andere lokale belastingen zoals een belasting op tweede verblijven of huisvuilbelasting. Maar ook fiscaal heeft de aankoop van uw vastgoed in het buitenland een impact, want u moet ook in ons land dat tweede verblijf in het buitenland aangeven op uw belastingaangifte. Als dat tweede verblijf in Frankrijk, Nederland, Spanje of Italië ligt en u verhuurt het niet, dan kan u gewoon het kadastraal inkomen aangeven. Ligt het in een ander land, dan zal u de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde moeten aangeven. Als u uw vakantiewoning wel verhuurt, moet u de ontvangen huurinkomsten aangeven. Daar kan u dan wel de belastingen van aftrekken die u in het buitenland betaalde.

Lenen kan ook bij een Belgische bank

Als u leent voor de aankoop van een huis of appartement in het buitenland, kan u voor een lening terecht bij een bank in dat land. Let wel: niet in alle landen is de hypotheekrente even voordelig als in ons land en een buitenlandse bank kent minder goed uw financiële situatie, waardoor ze u misschien minder interessante voorwaarden geeft. Maar het is vaak ook niet nodig om bij een buitenlandse bank langs te gaan: ook in eigen land kan u zonder problemen lenen om vastgoed in het buitenland te kopen. Tenminste, op voorwaarde dat u hier een eigendom hebt waar de bank een hypotheek op kan nemen die de lening waarborgt. De Belgische bank neemt immers geen hypotheek op buitenlands vastgoed. Om een lening af te sluiten, zijn er verschillende mogelijkheden:

Als de lening voor uw huis hier volledig is afbetaald

Als de woonlening voor het huis waar u woont (recent) is afbetaald, dan kan u in veel gevallen de hypotheek zonder enige moeite en zonder extra kosten opnieuw opnemen, ook voor uw aankoop in het buitenland. Het voordeel is dat u bij een wederopname vrijgesteld bent van notariskosten en hypotheekkosten. Zeker voor wie net zijn huidige woonlening heeft afbetaald, kan dat interessant zijn: een hypothecaire inschrijving loopt bijna altijd over 30 jaar, terwijl de meeste leningen na 20 jaar al zijn terugbetaald.

Als de lening voor uw huis hier gedeeltelijk is afbetaald

Ook als de lening voor uw huis in eigen land nog niet is afbetaald, kan u in sommige gevallen die hypotheek al hergebruiken om uw aankoop in het buitenland mee te waarborgen. De bank gaat dan wel na welk bedrag van de hypotheek op uw huis hier al vrij is. Dat deel kan u gebruiken voor de buitenlandse aankoop.

Grote som geld op komst? Dan kan u ook lenen via een ‘bulletkrediet’

In sommige gevallen kan het financieren voor een aankoop van een tweede verblijf ook via een bulletkrediet of vastetermijnkrediet. Dat kan bijvoorbeeld als u op termijn zeker bent van het vrijkomen van een som geld waarmee u het geleende kapitaal dan in één keer kan terugbetalen (bijvoorbeeld wanneer het geld van uw groepsverzekering vrijkomt). Bij het bulletkrediet betaalt u tijdens de looptijd enkel de intresten terug en het kapitaal in één keer op de einddatum van het krediet. Nadeel is wel dat u uiteindelijk vaak meer betaalt, want in tegenstelling tot een gewone lening betaalt u gedurende de hele afbetalingsperiode intresten op het totale kapitaal dat uitstaat.

Recht op een fiscaal voordeel?

Ook een woonlening voor vastgoed in het buitenland kan in sommige gevallen een fiscaal voordeel opleveren. Dat kan zowel op basis van de intresten die u betaalt op uw lening als op basis van het kapitaal dat u moet terugbetalen.

De intresten op uw lening voor een tweede woning mag u aftrekken van uw kadastraal inkomen, dat zo lager wordt. Daarnaast kan u ook de afbetalingen van het kapitaal voor uw hypothecaire lening fiscaal inbrengen. Niet voor de woonbonus, die geldt alleen voor de gezinswoning, maar wel voor het federale stelsel van het langetermijnsparen. Dit betekent dat u de terugbetaalde kapitalen en de premies voor de schuldsaldoverzekering fiscaal kunt aftrekken, met een maximum van 2.310 euro voor het aanslagjaar 2019 (inkomsten 2018). De aftrek levert een belastingvermindering op van 30 procent.

Wat is de meerwaarde op de lange termijn?

Investeren in vastgoed kan ook een mooi rendement bieden: enerzijds door de huurinkomsten als u ervoor kiest om uw vakantiehuis te verhuren, anderzijds ook door de eventuele meerwaarde bij verkoop. Die meerwaarde hangt natuurlijk voor een groot deel af van de evolutie van de vastgoedmarkt in het land waar uw vakantiehuis of –appartement ligt.

Niet alle landen hebben op dat vlak dezelfde standvastigheid als de vastgoedmarkt in ons land: onder meer Spanje en Ierland kenden de voorbije tien jaar een vastgoedbubbel. Informeer vooraf goed hoe het met de vastgoedmarkt is gesteld in het land waar u een tweede verblijf wilt kopen.

Bron: HLN+