L’Allemagne est une destination de vacances très prisée des Néerlandais, notamment en raison de sa facilité d’accès. De plus en plus de compatriotes possèdent des résidences secondaires dans des régions telles que l’Eifel et le Sauerland. Si vous envisagez d’acheter une maison de vacances en Allemagne, vous devez tenir compte d’un certain nombre de taxes : l’impôt sur le revenu, la taxe sur les ventes et les droits de mutation.

Achat d’une maison de vacances en Allemagne : impôt sur le revenu

En tant que Néerlandais possédant une résidence secondaire en Allemagne, vous devez en principe payer l’impôt sur le revenu dans les deux pays. Toutefois, pour éviter de payer un double impôt, les Pays-Bas ont conclu une convention fiscale avec l’Allemagne. Par conséquent, vous ne devez payer l’impôt sur le revenu que dans le pays où se trouve la résidence secondaire. Vous devez déclarer la maison dans la case 3 de votre déclaration de revenus néerlandaise, mais une correction a lieu, de sorte que vous ne payez pas d’impôt sur le revenu dans ce pays.

Le montant de l’impôt sur le revenu en Allemagne (« Einkommensteuer ») n’est généralement pas trop élevé. En effet, vous êtes autorisé à déduire toutes sortes de charges et de coûts en Allemagne, tels que les intérêts sur le financement et l’amortissement des stocks et de la maison elle-même.

Taxe de vente

Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire en Allemagne, vous pouvez devenir un entrepreneur assujetti à la TVA (« Mehrwertsteuer »). Lorsque vous achetez la propriété, vous pouvez, en tant qu’entrepreneur, déduire la taxe sur les ventes du prix d’achat de la propriété et de son inventaire. Si vous vendez la maison de vacances dans les 10 ans ou si vous commencez à l’utiliser entièrement vous-même, cette déduction est partiellement reprise. Pour l’inventaire, une période de 5 ans s’applique. Cette reprise est similaire au régime de révision en vigueur aux Pays-Bas.

En cas de location à court terme d’une résidence secondaire en Allemagne, vous devez tenir compte d’une taxe sur les ventes de 7 %. Dans le cas d’une location à long terme à un tour opérateur, le taux est de 19 %. Vous pouvez déduire de vos impôts la totalité de la TVA sur les frais engagés pour la résidence secondaire. Au cours des deux premières années en tant que propriétaire, vous devez remplir une déclaration mensuelle de la taxe sur les ventes. À partir de la troisième année, il est possible de le faire sur une base trimestrielle.

Droits de mutation

Lorsque vous achetez une résidence secondaire en Allemagne, vous devez payer un droit de mutation (« Grunderwerbsteuer »). Le taux est généralement de 3,5 % (6 % aux Pays-Bas). Il est parfois plus élevé, par exemple 4,5 % à Berlin.

Autres taxes sur une résidence secondaire en Allemagne

Vous devez payer une taxe foncière (« Grundsteuer ») dans toutes les municipalités allemandes. Le taux et son calcul dépendent de la municipalité où se trouve la propriété.

En cas de décès, vos héritiers devront payer des droits de succession (« Erbschaftsteuer ») aux Pays-Bas et en Allemagne. En raison de la convention de double imposition entre les Pays-Bas et l’Allemagne, ils ne doivent payer cet impôt qu’en Allemagne, où se trouve le bien immobilier.

Si vous achetez une résidence secondaire en Allemagne, il est conseillé dans tous les cas de demander l’avis et les conseils d’un conseiller fiscal (« Steuerberater »). Vous aurez ainsi la certitude que tout est bien organisé et que vous pourrez dormir sur vos deux oreilles… et sur beaucoup d’autres.