Bonjour ! Vous avez une résidence secondaire en France et vous ne savez pas quelles sont les règles en matière d’impôt sur la fortune ? Ne vous inquiétez pas, vous n’êtes pas le seul. Si posséder une résidence secondaire en France peut être très attrayant, le sujet des impôts peut parfois être assez déroutant. Dans cet article de blog, vous lirez tout ce qu’il faut savoir sur l’impôt sur les plus-values de votre propriété en France. Vous pourrez ainsi profiter de votre propriété française en toute sérénité !

L’impôt sur la fortune en France, qu’est-ce que c’est ?

Tout d’abord, qu’est-ce que l’ISF ? Il s’agit d’un impôt prélevé en France sur la propriété de biens mobiliers et immobiliers, y compris votre résidence secondaire. Cela signifie que vous devez payer un impôt sur la valeur de votre résidence secondaire en France.

Il existe différents types d’impôt sur la fortune, mais dans cet article, nous nous concentrerons sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il s’agit de l’impôt prélevé spécifiquement sur la propriété immobilière.

L’IFI remplacé par l’ISF

En 2018, l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’Impôt sur la fortune Immobilière (IFI) en France. Contrairement à l’ancien ISF, l’IFI est un impôt sur la fortune qui ne s’applique qu’aux biens immobiliers. Pour une personne qui ne possède qu’une résidence secondaire en France, cela ne change rien.

Quand doit-on payer l’impôt sur la fortune en France ?

L’IFI s’applique aux personnes physiques qui disposent d’un patrimoine net total d’au moins 1,3 million d’euros. Le patrimoine net est la valeur totale de tous les actifs (tels que les biens immobiliers, les comptes bancaires et les investissements) moins les dettes et les emprunts. Si vous entrez dans cette catégorie, vous allez être comblé : vous êtes assujetti à l’IFI pour votre résidence secondaire en France.

Le taux d’imposition varie de 0,50 % à 1,50 %, en fonction de la valeur nette. Si la valeur nette de votre patrimoine est inférieure à 1,3 million d’euros, vous n’êtes pas soumis à l’ISF.

Comment calculer les fonds propres d’un prêt hypothécaire ?

Si le bien immobilier est encore grevé d’une hypothèque, il convient d’examiner le type de prêt contracté. Les règles sont différentes selon qu’il s’agit d’un prêt hypothécaire à intérêts seulement ou d’un prêt hypothécaire remboursé en une seule fois à l’échéance.

Plus de restrictions lorsque la valeur dépasse 5 millions d’euros ?

Pour les maisons très chères, les possibilités de déduction de la dette sont encore plus restreintes.

Que se passe-t-il si la valeur de votre propriété française dépasse 5 millions d’euros et que le total des dettes déductibles est supérieur à 60 % de cette valeur ? Dans ce cas, seule la moitié de la partie qui dépasse 60 % de la valeur sera admise en déduction. À moins que vous ne puissiez prouver que vous n’avez pas contracté ces dettes principalement dans un but fiscal.

Limitation de la déduction des dettes

L’existence d’une dette de financement est-elle importante lorsque la valeur de votre résidence secondaire française est supérieure à 1 300 000 euros ? Oui. En effet, elle peut réduire la base d’imposition de l’impôt français sur la fortune.

C’est une bonne chose, car cela signifie que vous devrez payer moins d’impôts en France. La déductibilité des dettes a été limitée dans certains cas depuis l’introduction de l’IFI.

Prêts sans remboursement

En principe, la dette déductible tombe tant que les remboursements convenus contractuellement sont effectués. Mais qu’en est-il s’il s’agit d’un « prêt sans remboursement » qui n’est remboursé qu’en une seule fois à l’échéance ? Pour appliquer l’IFI, le prêt doit être remboursé de manière linéaire, en commençant à compter à partir de la date de début du prêt. Le remboursement annuel théorique est calculé en divisant le capital initial par la durée du prêt en années.

Prêts sans échéance

Le gouvernement français veut éviter que les propriétaires de résidences secondaires ne maintiennent longtemps l’assiette de l’IFI à un faible niveau en contractant des prêts sans échéance qui ne donnent lieu à aucun remboursement. Il prévoit donc que ces prêts sont soumis à une déduction forfaitaire annuelle d’un vingtième du montant initial du prêt. En d’autres termes, aux fins du FII, le prêt est théoriquement remboursé de manière linéaire sur 20 ans. Même si aucun remboursement n’a lieu en réalité.

Prêts d’amis ou de membres de la famille

Les dettes contractées directement ou indirectement, par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés, auprès du débiteur lui-même, de son partenaire ou de ses enfants mineurs sont de toute façon totalement exclues de la déduction. Les dettes contractées auprès de votre propre SA ne sont donc pas déductibles.

Pour les dettes contractées auprès (d’une société) d’autres membres de la famille – tels que les (grands-)parents, les (petits-)enfants, les frères, les sœurs – la déduction n’est possible que si les conditions normales de prêt s’appliquent. Outre un taux d’intérêt de pleine concurrence, il est particulièrement important que des accords aient été conclus sur le remboursement de la dette et que les remboursements soient effectivement effectués.

Utilisation d’une SCI

Au lieu d’être détenue directement à titre privé, une résidence secondaire en France peut également être détenue indirectement par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI). Il s’agit d’une sorte de société civile immobilière constituée par un minimum de deux personnes. D’un point de vue fiscal, la SCI est essentiellement considérée comme une entité à part entière. C’est-à-dire que l’actif et le passif de la SCI ainsi que les revenus et les dépenses sont attribués aux participants.

Or, selon la convention de double imposition conclue entre les Pays-Bas et la France, les participations dans une SCI sont considérées comme des biens meubles.

La France ne peut pas prélever d’impôt sur la fortune sur les participations dans une SCI détenues par un résident des Pays-Bas. Vous n’en bénéficierez que si la valeur de l’habitation française, diminuée des dettes déductibles, dépasse 1.300.000 €. Dans le cas contraire, aucun impôt français sur la fortune n’est dû.

Conclusion

Nous espérons qu’après avoir lu cet article de blog, vous avez une meilleure compréhension de l’impôt sur la fortune pour votre résidence secondaire en France. Il est important de connaître cet impôt pour ne pas avoir de surprises. Assurez-vous donc de savoir comment il fonctionne et quels impôts vous devez payer. Vous pourrez ainsi profiter de votre belle maison française en toute sérénité !

Conseil : visitez le salon des résidences secondaires. Vous y trouverez différents prestataires de services immobiliers en France. Ils ont toute l’expertise nécessaire pour répondre à vos questions sur l’ISF. À bientôt !