Vakantiewoning in Frankrijk: Welke belasting moet ik betalen?

Heb je een huis in Frankrijk of wil je een vakantiewoning kopen? Dan kom je in aanraking met verschillende soorten belastingen. Dat lijkt veel, maar de Franse fiscus is nog steeds gunstiger voor de tweede huis bezitter in vergelijking met België.

Bij aankoop van een vakantiewoning in Frankrijk betaalt de koper een belasting die vergelijkbaar is met het Belgische registratierecht. Deze bedraagt 5,7 procent van de aankoopprijs en maakt onderdeel uit van de gemiddeld 7,7 procent aan kosten koper, die in Frankrijk gelden. Ook wel ‘frais de notaire’ of ‘frais de l’acte de vente’ genoemd. Uitzondering daarop vormt de aankoop van nieuwe of daaraan gelijkgestelde woning die met BTW zijn belast. Voor huizen boven de 750.000 euro geldt een lager tarief dan 7,7 procent (hoe duurder het huis hoe lager het tarief), voor huizen onder 100.000 euro geldt een hoger tarief (tussen 7,7 en 10,5 procent).

Gebruikersdeel, taxe d’habitation

Dan is er de taxe d’habitation, het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting. De taxe d’habitation is niet van toepassing op huizen die gelden als de hoofdwoning van de eigenaar. Deze belasting is gebaseerd op de huurwaarde en het aantal vierkante meters bewoonbaar oppervlak. Ook hier zijn er weer grote verschillen tussen gemeentes, ook weer variërend van enkele honderden tot enkele duizenden euro’s per jaar. Indien de eigenaar (een gedeelte van) het pand professioneel verhuurt, hetzij voor permanente bewoning, hetzij als vakantiehuis, kan hij deze belasting ontlopen. Steeds meer gemeentes combineren de taxe d’habitation met de aanslag voor kijk- en luistergeld, het eventuele rioolrecht en de bijdrage afvalverwerking in één aanslag.

Eigenaarsdeel, taxe foncière

Als eigenaar van een Franse wonig betaal je taxe foncière. Deze bealsting is vergelijkbaar met het eigenaarsdeel van de onroerendezaakbelasting. Gebaseerd op een tamelijk ingewikkelde berekening, met als basis het aantal vierkante meters van het perceel en het luxeniveau. Daarnaast allerlei opcenten voor lokale en regionale overheden. De verschillen in de hoogte van deze belasting is reuze. Van enkele honderden tot enkele duizenden euros per jaar, geheel afhankelijk van de gemeente. Dit is dan ook de reden dat een makelaar (of de verkoper) verplicht is om de hoogte van deze belasting op te geven bij het adverteren met een te koop staand huis in Frankrijk. Het verschil in hoogte belasting per gemeente bij vergelijkbare huizen kan zó groot zijn, dat ze invloed hebben op de aankoopbeslissing.

Verrassing bij verkoop: winstbelasing, ’taxe sur la plus-value’

Ga je als eigenaar uiteindelijk je tweede huis in Frankrijk verkopen? Dan heeft de Franse fiscus nog een verrassing voor je in petto: de ’taxe sur la plus-value’. Ook wel de winstbelasting genoemd. Is er geen waardestijging, dus geen winst, dan is de belasting nul. Anders bedraagt deze 27,6 procent van die waardestijging na aftrek van aantoonbare verbeteringskosten. Eigen knutselwerk en zelf gekochte bouwmaterialen zijn uitgezonderd. Uitsluitend facturen van erkende aannemers worden geaccepteerd. Ook reparaties zijn uitgesloten. De aftrekbare kosten betreffen slechts zaken die tot verbetering van de woning hebben geleid. Het tarief van 27,6 procent is slechts van toepassing indien de woning binnen vijf jaar wordt verkocht. Wordt de woning pas na dertig jaar eigendom verkocht, dan vervalt de belasting. Notabene: tussen het vijfde en dertigste jaar van eigendom gaat met elk aanvullend jaar van eigendom de belasting een stapje omlaag. Dat is overigens niet lineair.

Belasting over huurinkomsten van je vakantiewoning

Verhuurt de eigenaar het tweede huis? Dan zal er belastig over de huurinkomsten betaald moeten worden. Niet in België, zoals sommige eigenaren menen, maar in Frankrijk. Indien het totaal van de bruto huuropbrengsten lager is dan 895 euro per jaar dan hoeft er niets aangegeven of betaald te worden. Bij een hogere opbrengst moet er altijd belastingaangifte worden gedaan bij het speciale belastingkantoor voor buitenlanders SIPNR (Service-Public). Handig om te weten is dat iedere belastingplichtige verplicht zichzelf moet melden bij de belastingdienst in Frankrijk.

Wachten totdat de belastingdienst actie onderneemt is onverstandig en kan op een boete komen te staan. Zijn de bruto huuropbrengsten hoger dan 85.800 euro per jaar, dan móét de verhuurder, ook al is hij belastingplichtig in België, zich inschrijven als professioneel verhuurder bij de Franse Kamer van Koophandel. Daarnaast moet er een volledige boekhouding worden bijgehouden. Houd er rekening mee dat er over de winst ongeveer 48 procent belasting en sociale lasten afgestaan moet worden. Echter, zolang de bruto verhuuropbrengsten onder de 540.000 euro per jaar blijven hoeft er geen vennootschapsbelasting afgedragen worden.

Wanneer wordt het ingewikkeld?

Het wordt ingewikkeld tussen de 895 euro en 85.800 euro aan bruto verhuuropbrengsten per jaar. Dit is van toepassing op de meeste Belgen met een tweede huis in Frankrijk dat ze verhuren. De belasting voor non-residenten is 20 procent van de winst tot aan een bruto verhuuromzet van 27.519 euro per jaar en 30 procent daarboven. Er moet dus gerekend worden met 20 procent (en een gedeelte 30 procent) afdracht over de theoretische winst. In geval dat het vakantiehuis is geclassificeerd bedraagt dit 29 procent van de bruto omzet. Is je vakantiehuis niet geclassificeerd? Dan bedraagt het 50 procent van de bruto-omzet. Even résumé: dus bij een geclassificeerd vakantiehuis is dat 20 procent van 29 procent: 5,6 procent. Bij een niet geclassificeerd vakantiehuis is dat 20 procent van 50 procent: 10,0 procent. Frankrijk mag geen sociale lasten heffen over Frans inkomen van niet-residenten. Precies de reden dat de Franse belastingdienst daar een nieuwe ‘solidariteits’-heffing van gemaakt heeft met een percentage van 7,5 procent (we mogen dat geen sociale lasten noemen…).

Dus, voor een geclassificeerd vakantiehuis tot een omzet tot 27.519 euro moet worden afgedragen: 27,5 procent van 29 procent van de omzet. Dat is 8,0 procent van de bruto verhuuropbrengsten. Alle opbrengsten boven 27.519 euro per jaar worden belast tegen 37,5 procent van 29 procent. Dat is 10,9 procent. Voor een niet-geclassificeerd vakantiehuis tot een omzet van 27.519 euro moet worden afgedragen: 27,5 procent van 50 procent van de omzet is 13,7 procent van de bruto verhuuropbrengsten. Alle opbrengsten boven 27.519 euro per jaar worden belast tegen 37,5 procent van 50 procent is 18,7 procent. Tot slot is daar de regel dat een belastingschuld van minder dan 305 euro per jaar wordt kwijtgescholden.

Investeren in een vakantiewoning in Frankrijk

Wil je een huis kopen in Frankrijk, breng dan zeker een bezoek aan Second Home Expo. Naast aanbod van diverse makelaars is het ook mogelijk om je te laten informeren over de zaken die er allemaal bij komen kijken als je een recreatiewoning koopt in Frankrijk. Dit kan door een van de seminars bij te wonen of door in gesprek te gaan met de aanwezige experts.

Ben je niet in de mogelijkheid om Second Home Expo te bezoeken, dan kun je uiteraard je zoektocht alvast online starten. Bekijk hier het aanbod vakantiewoningen in Frankrijk.