Een huis in Frankrijk kopen

In Nederland zijn notarissen en makelaars gewend om steeds met een zelfde soort koopcontract te werken. In Frankrijk daarentegen komen verschillende soorten koopcontracten (voor-overeenkomsten) voor, afhankelijk van make­laars-or­ganisatie en regio. Bovendien zijn er nogal wat makelaars, die de standaard exemplaren van hun branche organisatie naar eigen inzicht aanvullen of aan-passen.

Diverse koopcontracten

Er zijn ook makelaars/bemiddelaars, die geen lid zijn van een organisatie en gewoon een standaard koopcontract bij de boekhan­del halen. Zo’n koop-con­tract van de boekhandel is van toepassing op allerlei soorten onroerend goed (nieuwbouw, bestaande bouw, bouwgrond, apparte­menten etc. In zo’n standaard koopcontract kunnen vervolgens bepalingen worden aangekruist, die op het betreffende onroerend goed en/of koper van toepassing zijn. 

Naast de makelaars kunnen ook de notarissen hun eigen koopcontracten opmaken. Deze standaard contracten zijn meestal sterk gericht op de verkoper en in mindere mate op de koper. Wanneer de koper een aantal extra voorwaar­den laat toevoegen in het koopcontract (eventueel door een advocaat of juridisch adviseur) dan staat hij een stuk sterker in het kooppro­ces.

Het belangrijkste juridische verschil bij de aankoop van Frans onroerend­ goed vergele­ken met de situatie in Nederland is, dat in Neder­land het eigendom pas overgaat na ondertekening van de authentie­ke akte en overschrij­ving ervan in het kadaster. 

Code Civil

In Frankrijk is er krachtens de Code Civil (= Het Franse Burgerlijke Wetboek) al sprake van een definitieve koop-verkoop, zodra beide partijen het eens zijn over de zaak en de prijs, waarna, door deze overeenkomst het eigendom van het huis over gaat op de koper. Vroeger was een mondelinge overeenkomst al voldoende, maar in de complexe wetgeving, welke op het Franse onroerend goed van toepas­sing is geldt van­daag de dag het volgende:

1. Iedere overeenkomst kan pas worden bewezen, indien de overeenkomst schriftelijk is vastgelegd.
2. De koper dient de overeenkomst aan te gaan, onder een ontbindende financieringsvoorwaarde, tenzij hij daar schriftelijk (middels een handge­schreven verklaring) afstand van doet.
3. Veel Frans onroerend goed is onderworpen aan één of meer voorkeurs­rechten. Indien er voorkeursrechten op het betreffende onroerend goed rusten dan dienen deze eerst te worden uitgeoefend, alvorens het onroe­rend goed kan worden overgedragen aan de koper;
4. Wijziging bedenktijd bij aankoop van een huis in Frankrijk. sinds 2001 had de koper een wettelijke bedenktijd (delai de rétractation) van 7 kalenderdagen (période de rétractation of période de réflexion). Koper en verkoper tekenen eerst een Compromis de Vente (= afgekort: CDV = koopcontract). Door de Loi Macron die per 8 augustus 2015 in werking is getreden (onder wijziging van artikel L271 lid 1 van de Code de la Construction et de l’Habitation) is de termijn van de bedenktijd nu verlengd naar 10 dagen. De termijn begint te lopen op de dag dat de ondertekende koopovereenkomst (meestal de ‘Compromis de Vente’) aan de koper in hand-en wordt gesteld. Uitsluitend de koper kan zich op deze termijn beroepen; de verkoper is door ondertekening van het contract direct gebonden.
5. De wettelijke bedenktijd is dus 10 dagen geworden en dit zijn kalender-dagen (dus geen werkdagen, waarbij zij opgemerkt dat indien de 10e dag een zon- of feestdag is, de periode wordt verlengd t/m de dag die geen zon- of feestdag meer is.

Als koper en verkoper bij de notaris het compromis de vente tekenen, kan de notaris een kopie van het getekende stuk overhandigen aan de koper, waarbij deze laatste een zogenaamd récépissé tekent, inhoudende dat de koper uit handen van de notaris een afschrift van het CDV heeft ontvangen. In dat geval hoeft het getekende compromis de vente niet meer aangetekend met bewijs van ontvangst te worden toegestuurd aan de betrokken partijen.

Voorts gaat de volgende dag de 10 dagen bedenktijd lopen.  Deze vormen van bedenktijd worden aangeduid als délai de retractation. Deze volgen op een “avant contrat”. Ook bestaat er nog de vorm dat de Franse notaris direct een concept van de notariële akte stuurt, waarna een zogenaamde délai de réflection gaat lopen van 10 dagen.  In die gevallen is er geen sprake van een “avant contrat”