Stel je voor: je bent een Belgische inwoner met een prachtige tweede woning in Spanje. Je wilt wat extra inkomsten genereren door deze woning te verhuren. Een geweldig idee! Echter, voordat je de sleutels overhandigt aan je huurders, is het van vitaal belang om de regels en voorschriften met betrekking tot vastgoedverhuur in Spanje goed te begrijpen.

De wet- en regelgeving op dit gebied is voortdurend in beweging, en het is gemakkelijk om in de war te raken. Daarom hebben we dit artikel samengesteld om je te helpen de belangrijkste punten te begrijpen.

Regel 1: verhuurlicentie, toeristenbelasting en politieaangifte

Spanje is verdeeld in 17 autonome regio's. Elk van deze regio's heeft zijn eigen wetgeving met betrekking tot vastgoed verhuur. In veel gevallen eisen de autonome regeringen dat de woning die je verhuurt, een speciale verhuurlicentie heeft.

Het verkrijgen van deze licentie kan een behoorlijke klus zijn, aangezien je aan diverse eisen moet voldoen. Denk hierbij aan het hebben van een woonvergunning, het verstrekken van een klachtenformulieren, het hebben van een EHBO-doos, en zelfs het bezitten van een brandblusser.

Bovendien zijn er regio's die de verhuur van woningen in appartementencomplexen niet toestaan of de minimale verhuurtermijn op vijf dagen stellen.

In sommige steden wordt toeristenbelasting geheven. Dit betekent dat je als eigenaar deze belasting per persoon per nacht moet afdragen aan de gemeente. Alsof dat nog niet genoeg is, dien je huurders aan te melden bij het politiebureau, vergelijkbaar met wat hotels doen.

Regel 2: belasting op ontvangen huurinkomsten

Wanneer je je woning verhuurt in Spanje, ben je verplicht om belasting te betalen over de ontvangen huurinkomsten. Het belastingtarief bedraagt momenteel 19 procent (op basis van tarief 2018). Dit tarief wordt berekend over de daadwerkelijke huurinkomsten min enkele aftrekbare kosten. Deze kosten moeten direct of indirect verband houden met de verhuur van de woning.

Het indienen van je belastingaangifte is verplicht en moet uiterlijk 20 dagen na het einde van elk kwartaal worden gedaan. Deze aangifte staat bekend als het 'modelo 210'. Zodra je deze aangifte indient, moet je ook onmiddellijk de verschuldigde belasting betalen.

De deadlines hiervoor zijn: 20 januari, 20 april, 20 juli en 20 december. Het is belangrijk op te merken dat er geen uitstelregeling is voor belastingaangiften in Spanje.

Regel 3: vastgoed in het bezit van een buitenlandse entiteit

De Spaanse belastingdienst houdt nu ook buitenlandse entiteiten in de gaten die onroerend goed in Spanje bezitten en geen huurinkomsten aangeven. Ze voeren jaarlijks controles uit om te controleren of de woning daadwerkelijk wordt gebruikt. De belastingdienst ontvangt van nutsbedrijven jaarlijks informatie over het verbruik, wat hen helpt vast te stellen of de woning inderdaad in gebruik is.

Wanneer de woning niet wordt aangeboden voor de korte verhuur, stelt de belastingdienst dat deze permanent beschikbaar wordt gesteld aan de directeur en aandeelhouder van de entiteit. Hierdoor is er sprake van lange termijnverhuur. In dat geval moet een langlopend huurcontract worden opgesteld, en de huurinkomsten moeten in Spanje worden aangegeven.

Regel 4: Het niet betalen van belasting

Een veelvoorkomende vraag is hoe de belastingdienst te weten komt dat je je woning verhuurt. Hier heeft de belastingdienst verschillende manieren voor om achter te komen. Zo zijn er bijvoorbeeld speciale teams die verhuurwebsites in de gaten houden.

Vanaf 1 januari 2018 moeten bedrijven die platforms aanbieden voor verhuur, zoals Airbnb, Wimdu, Homeliday, Tripadvisor, Homeaway en Niumba, kwartaalgegevens aan de belastingdienst verstrekken over welke eigenaren hun diensten via hun platform aanbieden. Deze gegevens omvatten zaken als de naam van de eigenaar, kadastrale referentie, verhuurde dagen en ontvangen huurinkomsten.

Regel 5: vaste inrichting

Tenslotte, als je bepaalde services aanbiedt aan je huurders, zoals een welkomstpakket bij aankomst of tussentijdse schoonmaak tijdens hun verblijf, kan jij of je entiteit worden gekwalificeerd als een vaste inrichting.

Dit geldt ook als het grootste deel van je wereldwijde inkomen afkomstig is van huurinkomsten van woningen in Spanje. Of, als je de verhuur hebt uitbesteed aan een agent die je periodiek betaalt voor de huurinkomsten. In dat geval gelden er andere belastingverplichtingen die van toepassing zijn, en het is raadzaam om hierover meer informatie in te winnen.

Conclusie

Al met al, als je van plan bent je tweede woning in Spanje te verhuren, zorg er dan voor dat je op de hoogte bent van de wet- en regelgeving, zodat je geen verrassingen tegenkomt. Het is raadzaam om juridisch advies in te winnen en ervoor te zorgen dat je aan alle vereisten voldoet. Op die manier kun je zorgeloos genieten van het verhuren van je woning en tegelijkertijd voldoen aan alle verplichtingen in Spanje. Veel succes en plezier met je verhuuravontuur!