De voordelen voor huurders van Airbnb zijn genoegzaam bekend. Je kan makkelijk de wereld verkennen op een persoonlijkere en goedkopere manier door een kamer te huren bij een lokale verhuurder dan in een afgeborstelde hotelkamer die er hetzelfde uitziet in Madrid en Sjanghai. Maar wat biedt Airbnb voor de verhuurder? We zetten enkele voor- en nadelen op een rij.

‘AirBed & Breakfast’, dat is de totaalnaam die schuilt achter Airbnb. En het verhaal erachter is al even helder: de mythe wil dat de drie oprichters de huur van hun pand in San Francisco niet langer konden betalen en dan maar besloten om gasten op luchtmatrassen te ontvangen, om wat centen bij te verdienen. Intussen kleeft er op hun bedrijf een waardering van 30 miljard euro, de tweede duurste niet-beursgenoteerde start-up in Silicon Valley, weliswaar nog zonder winst te maken.

Beter rendement?

De meningen zijn verdeeld. Vaststaat dat je er op het einde van de rit meer tijd in steekt. De communicatie, de persoonlijke ontvangst (de ‘persoonlijke touch’ waarmee Airbnb geliefd is geraakt), de opkuis, de lakens vervangen… maken dat je er wel wat tijd in steekt.

Tegenover welk rendement?

Grosso modo kan je zeggen dat je met een bezettingsgraad van 30 à 40 procent via Airbnb een langetermijnhuur kan evenaren. Kom je aan een bezettingsgraad van 70 procent, dan zit je in de buurt van een verdubbeling van je maandinkomsten tegenover een langetermijnhuur (brutobedragen die uiteraard heel sterk afhangen van de buurt waarin je verhuurt).

Voordelen voor verhuurder

Makkelijke formule als je het pand (of de kamer) ook af en toe zelf wil benutten
Je krijgt inzicht in de verdeling van marktconforme prijzen. Het grote voordeel is dat je je huurprijs kan aanpassen, in tegenstelling tot een langetermijnhuur waar je te maken hebt met een vastgeklikte prijs (met uitzondering van de indexeringen). Zo kan je je prijzen aanpassen in bepaalde periodes (bijvoorbeeld tijdens vakanties of congressen…).
De betaling gebeurt op voorhand en verloopt via Airbnb, je moet dus niet vrezen voor wanbetalingen. 24 uur na de bevestiging van de boeking wordt het bedrag overgeschreven.
Je kan zelf gastvoorwaarden toevoegen. Zo kan je bijvoorbeeld huurders met negatieve recensies weren. Mensen die niet voldoen aan de voorwaarden kunnen niet rechtstreeks boeken, zij moeten langs jou passeren met een specifieke aanvraag vooraleer ze bij jou kunnen langskomen. Dat is een geruststellende gedachte in vergelijking met de screening die je moet doen bij langetermijnhuur en waar je je zelden zeker van voelt.
Iedere verhuurder krijgt op Airbnb een gratis verhuurgarantie tot 800.000 euro schade, al moet je je wel even wroeten door de Engelstalige voorwaarden van zo’n mogelijke uitkering. Zo zal je schade aan kunstwerken of gemeenschappelijke delen niet vergoed krijgen.
Hoewel geen financieel voordeel, hoor je vaak van Airbnb-verhuurders de voldoening die ze krijgen door met meerdere culturen en mensen in contact te komen. Met als kanttekening bij oudgedienden dat de sfeer veranderd is sinds de beginjaren. Vroeger was het een ideologisch concept van gelijkgezinden die in respect bij elkaar over de vloer kwamen. Het succes heeft gemaakt dat die dimensie verloren ging en er ook opportunistischere (ver)huurders zijn bijgekomen. Dergelijke (klassieke) kritiek hangt natuurlijk nauw samen met de dooddoener: ‘Vroeger was het allemaal beter’.

Nadelen voor verhuurder

Airbnb vraagt een persoonlijke benadering van de verhuurder naar de huurder. Goede communicatie, duidelijke briefings, een warm welkom enzovoort zijn zaken die energie vergen van de verhuurder. Aangezien het om kortetermijnhuur gaat, wil dat zeggen dat dit weegt op de tijdsbesteding van de verhuurder. Toch biedt Airbnb nu ook sloten aan waarmee op basis van een wifi-code de huurders binnenkomen zonder dat de verhuurder aanwezig moet zijn.
Wat zijn de grootste klachten die je leest op fora: onstuimig energieverbruik, gestolen goederen, schade aan meubilair, vuil achtergelaten panden, en met grotere groepen opdagen dan bij de boeking werd opgegeven (al dan niet met het bijbehorende feestje in je huis). Behalve de klachten zijn er ook enkele risico’s die je kan of moet indekken met een verzekering: stel dat je gast een ongeval heeft in jouw huis, dan heb je een verzekering nodig. Of er komt schade aan het huis van de buren? De garantie die Airbnb zelf biedt, geldt alleen voor de verhuurders, niet voor de huurders.
De dictatuur van de reviews. Zowel de huurder als de verhuurder stelt een review op. Maar ze krijgen die pas van elkaar te zien zodra beiden hun review hebben ingevuld. De vrees voor negatieve reacties (en dus een smet op je profiel) is zo groot dat er een wedloop ontstaat naar vriendelijke service. Zo dreigt een verhuurder die geen champagne in de koelkast klaarzet als onsympathiek te worden bestempeld in zijn review. Of verhuurders worden gechanteerd met negatieve reacties: ‘Als je ons huurgeld niet terugbetaalt, zullen we je een slechte review geven’.
Hoewel dit geen rechtstreekse impact heeft op de verhuurder, zijn de juridische claims tegen het bedrijf de tere plek van Airbnb. Het bedrijf ligt onder vuur voor zijn ontoereikende waarborgregeling, ongewenste gastenverblijven in bepaalde regio’s (naar analogie met wat Uber-taxi’s wereldwijd meemaken) en heeft last van discriminerende verhuurders (blanken die zwarten weigeren en vice versa). Het bedrijf betaalt zich dan ook blauw aan juridische procedures.

Wat kost het?

Airbnb trekt een commissie af van het huurgeld, zo’n 3 procent op de verhuurprijs bij elke boeking. Ook op de servicefee rekent het bedrijf nog eens 6 à 12 procent. Hou rekening met eventuele belastingen die erbij komen sinds de zomer van 2016. Eventuele lokale verblijfstaksen zijn voor rekening van de huurder.

10 procent belasting?

Zolang je alleen je kamers verhuurt, al dan niet bemeubeld, word je in België belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, naar analogie van het regime dat voor klassieke huur bestaat. Ga je echter een stap verder en bied je ook ontbijt, linnenservice enzovoort aan, dan werd dat totnogtoe beschouwd als een divers inkomen (belast tegen 33 procent). Met de nieuwe regelgeving rond de deeleconomie zou daarvoor een belastingtarief van 10 procent gelden. Hoe wordt dat dan berekend? Als jouw Airbnb-inkomsten als een totaalvergoeding worden betaald, wordt daarvan forfaitair 20 procent afgehouden aan de bron. De resterende 80 procent zou dan als verhuurprijs worden ingebracht bij de onroerende en roerende inkomsten, via de jaarlijkse belastingaangifte. Kan je dat vermijden? Door een aparte kost te kleven op je bijgeleverde diensten. En wie geen diensten aanlevert, blijft volledig buiten schot van het nieuwe systeem.