Als u een gemeubelde vakantiewoning verhuurt en daar een bijkomende dienst verleent, moet u 6 procent btw aanrekenen. Behalve extra administratie levert dit ook voordelen op.

Verhuurt u een gemeubelde vakantiewoning of appartement? Als u hierbij fysiek onthaal, huishoudlinnen of ontbijt aanbiedt, bent u btw-plichtig. Dit geldt zowel voor wie zelf verhuurt als voor wie samenwerkt met verhuur-platformen zoals Airbnb, Booking.com of Belvilla. De nieuwe btw-regeling is van kracht sinds 1 juli 2022 en heeft als doel een gelijk speelveld creëren tussen privé-verhuurders en de hotelsector. Er zijn enkele zaken die u moet weten als u verhuurt als particulier.

1. Enkel in combinatie met hoteldiensten

De nieuwe regeling is enkel van toepassing op wie gemeubeld verhuurt en één of meer van de volgende diensten aanbiedt:

• Fysiek onthaal, d.w.z. gasten ontvangen en bijstaan gedurende de dag. Niet van toepassing bij enkel telefonisch of digitaal contact.
• Ter beschikking stellen van beddengoed en/of handdoeken, die bij een verblijf langer dan één week minstens wekelijks moeten ververst worden.
• Aanbieden van een dagelijks ontbijt.

Ook als u de diensten uitbesteedt (bv. voor het onthaal werken met een immokantoor) is er sprake van een hoteldienst en bent u btw-plichtig. De diensten hoeven niet in de prijs inbegrepen te zijn. U mag er een afzonderlijke prijs of supplement voor aanrekenen. Als de huurder diensten aangeboden krijgt maar ze niet gebruikt, geldt de btw-plicht niet.

2. Verhuur korter dan drie maanden

De btw-regeling is enkel van toepassing op verhuur op korte termijn, namelijk minder dan drie maanden. Als u een gemeubeld logies langer dan drie maanden verhuurt, is er vrijstelling van btw.

3. BTW aanrekenen én aftrekken

Als de bovenstaande twee voorwaarden vervuld zijn, moet u btw aanrekenen op de verhuurprijs en de prijs van de aangeboden diensten. Dit is een verlaagd btw-tarief van 6 procent vanaf de eerste euro omzet. De btw-plicht geldt ook voor eigenaars die maar één gemeubeld logies verhuren. Valt u onder de nieuwe btw-regeling? Dan moet u een btw-nummer aanvragen. Als de vakantiewoning in uw privévermogen zit, hoeft u zich niet in te schrijven in de Kruispuntbank van Ondernemingen. U bent verplicht om periodieke btw-aangiftes in te dienen en een btw-bon of factuur te overhandigen bij het uitchecken.

Behalve extra administratie brengt de btw-plicht een groot voordeel mee. Als verhuurder mag u de btw die u zelf betaald heeft op de gemaakte kosten aftrekken volgens de normale regels. Denk aan de 21 procent btw op de aankoop van een nieuwbouw, renovatie- en herstellingswerken, de inrichting en alle lopende kosten. Let op: btw voor privégebruik is niet aftrekbaar. Uw btw-aftrek is dus beperkt tot de periodes dat u de woning aanbiedt voor verhuur.

De btw-aftrek beperkt zich niet tot de btw betaald vanaf 1 juli 2022. U kunt ook btw recupereren die u in het verleden betaald heeft. Dit is mogelijk als de zogenaamde herzieningstermijn nog niet verstreken is. Die bedraagt 15 jaar voor de aankoop van een nieuwe woning en 5 jaar voor verbouwingen en omvormings-werken. Voor renovatie- of onderhoudswerken (bv. schilderwerken) komt u niet in aanmerking voor historische btw-aftrek.

4. Boekingen vanaf 1 juli 2022

De nieuwe btw-regeling geldt enkel voor verblijven die geboekt worden vanaf 1 juli 2022. Als een gezin in maart 2022 een verblijf geboekt heeft voor juli 2022, moet er dus geen btw aangerekend worden.

5. Geen veranderingen voor personenbelasting

De nieuwe btw-regeling verandert niks aan de aangifte van de inkomsten voor de personenbelasting. Die inkomsten worden onderverdeeld in drie types: een onroerend inkomen uit de verhuur van het pand, een roerend inkomen uit de verhuur van meubelen, en een divers inkomen uit de extra diensten (bv. ontbijt).