Een huis in Frankrijk of Spanje is financieel aantrekkelijker geworden. De fiscus is milder voor Frans buitenhuis met dank aan het Antwerpse hof van beroep.

Wie droomt van een vakantiehuis in het buitenland, kan in Brussels Expo dit weekend zijn hartje weer ophalen op Second Home, de beurs voor het tweede verblijf. ‘Nu de aandelenmarkten een tik hebben gekregen en de spaarrente laag blijft, denken steeds meer mensen erover om te investeren in een tweede verblijf,’ vertelt An Van Houte, verantwoordelijke voor Second Home België. ‘Spanje is altijd al in trek geweest bij Belgen. Maar de jongste tijd zien we ook een groeiende belangstelling voor Frankrijk, onder meer om fiscale redenen.’

Franse valeur locative

Een belangrijke fiscale meevaller heeft te maken met een recent arrest van het hof van beroep te Antwerpen. Het arrest bepaalt dat eigenaars van een Frans buitenverblijf niet meer de werkelijke huurwaarde van hun eigendom moeten invullen op hun Belgische belastingaangifte, maar dat het volstaat om de ‘valeur locative’ aan te geven. Dat is een fictieve huurwaarde die te vergelijken is met het Belgische kadastraal inkomen. De valeur locative ligt doorgaans een stuk lager dan de werkelijke huurwaarde van een woning, wat voordeliger is voor de belastingberekening. Eigenaars mogen bovendien de lokale vastgoedbelastingen die ze hebben betaald, zoals de ‘taxe foncière’, aftrekken van die ‘valeur locative’.

Spaanse valor catastral

Voor Belgen die een optrekje in Frankrijk bezitten, is dat goed nieuws. Maar ook voor de eigenaars van een Spaans eigendom heeft het arrest gunstige gevolgen, weet Dany De Decker, partner bij Baker Tilly Belgium. ‘Ook Spanje kent een fictieve huurwaarde die vergelijkbaar is met het Belgische kadastraal inkomen. De uitspraak van het hof van beroep te Antwerpen maakt het voor eigenaars van een Spaans buitenverblijf mogelijk om in hun Belgische belastingaangifte een fictieve huurwaarde op te nemen die berekend wordt op basis van de ‘valor catastral’. Werd de ‘valor catastral’ de voorbije 10 jaar nooit aangepast, dan moet dat bedrag verhoogd worden met 2 %. Is er wel een herziening geweest, dan volstaat een verhoging met 1,1 %. De betaalde lokale vastgoedbelastingen mogen vervolgens van dat bedrag worden afgetrokken.’

Regularisatie

‘Nu er duidelijkheid is over de aan te geven waarde van Spaanse vakantieverblijven, krijgen wij ook steeds vaker de vraag om een rechtzetting in te dienen voor een tweede verblijf dat tot dusver nooit werden aangegeven in de personenbelasting’, vervolgt de fiscalist. ‘Als er geen sprake is van fraude en het gaat louter om onwetendheid, dan kan zo’n dossier via een ambtshalve aanpassing tot drie jaar terug geregulariseerd worden. Via een bijkomende aanslag krijgt de eigenaar dan de rekening gepresenteerd van de achterstallige belasting. In vele gevallen, bijvoorbeeld als er nog aftrekbare rentelasten zijn, is er echter amper belasting bij te betalen.’

Nattevingerwerk

Voor landen die geen kadastrale waardes kennen, biedt het recente arrest van het hof van beroep te Antwerpen nog geen oplossing. ‘Dat is het merendeel van de landen’, zegt Koen Janssens, hoofdredacteur van de nieuwsbrief Fiscale Actualiteit. ‘Behalve België kennen alleen Frankrijk en Spanje kadastrale waardes toe aan het vastgoed op hun grondgebied. In alle andere landen blijft het bepalen van de bruto huurwaarde altijd een beetje nattevingerwerk.’

Nederlandse WOZ-waarde

Bezitters van een Nederlands buitenverblijf kunnen zich bij het bepaling van de ‘bruto huurwaarde’ van hun eigendom echter wel beroepen op een administratieve instructie uit 2013. De instructie schrijft een berekeningswijze voor op basis van de verkoopwaarde van de woning, de zogenaamde WOZ-waarde. Concreet wordt de huurwaarde berekend door de WOZ-waarde van het goed te vermenigvuldigen met het interesttarief van de OLO’s op 10 jaar verhoogd met 1 %. Vervolgens mag het bekomen bedrag verminderd worden met de lokale belastingen die betaald werden op het onroerend goed.

Niet afdwingbaar

‘Zo’n interne instructie is geen afdwingbare regel, maar kan wel een belangrijke eerste stap zijn’, zegt Koen Janssens. ‘Ook aan het arrest dat het hof van beroep te Antwerpen in juni heeft geveld over een Frans eigendom, lag een niet gepubliceerde, administratieve instructie ten grondslag. Het hof was van mening dat de fiscus haar eigen interne instructie niet naast zich neer kon leggen en heeft ze omgezet in een arrest. Zo heeft de rechter duidelijkheid geschapen voor alle belastingplichtigen in dezelfde situatie.’

Bron: de Standaard