Een tweede woning in het buitenland is heerlijk om zelf op vakantie te gaan. Sommige eigenaars kiezen er ook voor om hun buitenlands vakantiehuis (gedeeltelijk) te verhuren. Als eigenaar bent u verplicht om elk buitenlands onroerend goed en de bijbehorende inkomsten aan te geven bij de Belgische belastingdienst. Buitenlandse inkomsten uit verhuur moeten worden opgegeven in de Belgische belastingaangifte, waarbij informatie-uitwisseling tussen landen over vastgoedbezit en huurinkomsten gebruikelijk is. Hoe zit het dan eigenlijk met de belastingen op de huurinkomsten? Is het fiscaal voordelig om een vakantiewoning te verhuren?

Inleiding tot buitenlands vastgoed

Het bezit van buitenlands vastgoed spreekt steeds meer Belgen aan, of het nu gaat om een tweede verblijf aan de kust van Spanje, een chalet in de Franse Alpen of een appartement in Italië. Buitenlands vastgoed biedt niet alleen de mogelijkheid om te genieten van een eigen vakantiehuis, maar kan ook een interessante bron van inkomsten zijn via verhuur. Toch is het cruciaal om vooraf goed stil te staan bij de fiscaliteit die hierbij komt kijken. Begrippen als kadastraal inkomen, onroerende inkomsten en dubbele belasting spelen een grote rol bij het bepalen van de uiteindelijke opbrengst. Wie een tweede verblijf in het buitenland bezit of overweegt te kopen, doet er goed aan zich te verdiepen in de fiscale regels rond verhuur, inkomsten en het aangeven van buitenlands vastgoed, waarbij een brede gids met informatie over het kopen van een tweede verblijf extra houvast kan bieden. Zo voorkomt u onaangename verrassingen en haalt u het maximale uit uw investering.

Wettelijke huurinkomsten aangeven bij belastingen

Als belastingplichtige bent u verplicht om jaarlijks aangifte te doen van uw buitenlands onroerend goed en de huurinkomsten in uw jaarlijkse belastingaangifte, via de aangifte personenbelasting. Nieuwe aankopen van buitenlands onroerend goed moeten bovendien binnen 4 maanden na verwerving worden aangegeven bij de Belgische belastingdienst. Dit geldt voor alle belastingplichtigen met vastgoed in het buitenland.

Bij verhuur van een buitenlands onroerend goed moet u in de aangifte het volledige bedrag van de werkelijke huurinkomsten vermelden, zonder aftrek van buitenlandse belastingen. Verhuurt u gemeubileerd, dan wordt doorgaans 40% van de huurprijs als roerende inkomsten belast (tegen 30% na kosten) en 60% als onroerende inkomsten. Bij niet-gemeubileerde verhuur wordt het volledige bedrag als onroerend inkomen beschouwd.

Het kadastraal inkomen wordt toegekend op basis van de verkoopwaarde van het vastgoed, waarbij deze verkoopwaarde wordt vermenigvuldigd met een correctiefactor om het juiste kadastraal inkomen te bepalen. Deze gegevens moeten in de belastingaangifte worden vermeld. Voortaan geldt de toepassing van deze regels voor alle belastingplichtigen met buitenlands vastgoed. Bij het aangeven van huurinkomsten hoeft u niet het volledige bedrag op te nemen, maar slechts een percentage, zoals 22,5%, volgens de uitspraak van het Hof van Beroep en de Europese regelgeving.

Let op: de belastingregels voor huurinkomsten, lokale onroerende voorheffing en belastingtarieven verschillen per land waar de woning staat.

Is het interessant om een vakantiehuis in het buitenland te verhuren?

Afgaand op het bovenstaande lijkt het interessant om een buitenlands vakantiehuis te verhuren. Het is echter niet zo eenvoudig als het lijkt. België heeft namelijk een dubbelbelastingverdrag afgesloten met verschillende landen (ongeveer 80). Zo’n verdrag is een overeenkomst tussen landen over de toepassing van belastingregels op onroerende goederen. Hierdoor word je niet in België belast maar in het land waar de vakantiewoning zich bevindt. Dat land heeft uiteraard eigen fiscale regels die je moet volgen (en dus niet de uitspraak van een Belgisch Hof van Beroep).

Heb je een vakantiehuis in het buitenland dat je verhuurt? Ga dan na of België een dubbelbelastingverdrag heeft met het land waar de woning zich bevindt. De inkomstenbelasting in het buitenland wordt geheven volgens de lokale regels en de toepassing van het verdrag bepaalt waar je belasting betaalt. Als dat het geval is, moet je enkel belastingen betalen op de verhuurinkomsten in het land waar het huis gelegen is (ongeacht of het daar goedkoper of duurder is dan in België). Is er geen verdrag, dan moet je in 2 landen belastingen betalen. Maar België heeft dubbelbelastingverdragen met alle Europese landen dus hier moet je je eigenlijk geen zorgen over maken.

Let op: ook als België een dubbelbelastingverdrag heeft met het land waar je vakantiewoning zich bevindt, moet je nog steeds de huurinkomsten aangeven in België. Je wordt er gewoon niet op belast. Maar je moet ze wel aangeven want dit is een vrijstelling onder progressievoorbehoud. Dit betekent dat de fiscus rekening houdt met deze huurinkomsten om het belastingtarief te bepalen. Het officiële standpunt van de fiscus en de interpretatie van de regels kunnen verschillen, en jurisprudentie en Europese uitspraken hebben invloed op de toepassing van deze regels. Dus hoe meer huurinkomsten, hoe hoger het percentage belastingen op je andere inkomsten.

De conclusie is dat de fiscaliteit voor het verhuur van een vakantiewoning in het buitenland interessanter geworden is. Maar niet in die mate dat het een enorme stormloop zal veroorzaken op vakantiewoningen om te verhuren. Gelukkig zijn er nog veel andere redenen om een tweede huis te kopen en ze al dan niet te verhuren!

Meer info nodig? Bezoek de volgende editie van Second Home Expo en praat met experts die jou vrijblijvend meer informatie bezorgen. Op de beurs wordt er ook dagelijks een seminarieprogramma georganiseerd waarbij specialisten meer info geven over de aankoop van een woning in het buitenland.

Voordelen en nadelen van een buitenlands vakantiehuis

Een vakantiehuis in het buitenland biedt tal van voordelen. U beschikt over een eigen plek om te ontspannen, kunt profiteren van een potentieel aantrekkelijk rendement door verhuur, en bouwt mogelijk vermogen op via waardestijging van het vastgoed. Bovendien geeft het verhuren van uw tweede verblijf u de kans om de kosten te drukken en het huis optimaal te benutten. Aan de andere kant zijn er ook nadelen waar u rekening mee moet houden. De fiscale regels rond dubbele belasting kunnen complex zijn, zeker als u wilt vermijden dat u in twee landen belasting betaalt over dezelfde huurinkomsten. Daarnaast vraagt het beheer van een vakantiehuis op afstand om goede afspraken en eventueel lokale ondersteuning. Het is daarom essentieel om niet alleen de Belgische regels voor een tweede verblijf aangeven bij de belastingen te kennen, maar ook die van het land waar uw vakantiehuis zich bevindt. Zo voorkomt u onaangename verrassingen en kunt u optimaal genieten van uw investering.

Ander land, andere regels

De fiscaliteit rond buitenlands vastgoed verschilt sterk per land. In Frankrijk bijvoorbeeld moet u het kadastraal inkomen van uw woning aangeven en spelen specifieke belastingen op een tweede verblijf in Frankrijk een belangrijke rol, terwijl in Spanje de nadruk ligt op het correct aangeven van de werkelijke huurinkomsten. Elk land hanteert eigen regels voor het belasten van inkomsten uit verhuur, en de manier waarop het kadastraal inkomen wordt vastgesteld kan aanzienlijk verschillen. Om dubbele belasting te vermijden, heeft België met veel landen een dubbelbelastingverdrag afgesloten. Dit verdrag bepaalt welk land belasting mag heffen op uw huurinkomsten en hoe u deze inkomsten moet aangeven. Het is dus van groot belang om niet alleen de Belgische regels te volgen, maar ook goed op de hoogte te zijn van de lokale fiscale verplichtingen in het land waar uw vastgoed zich bevindt. Zo voorkomt u dat u onbedoeld te veel belasting betaalt of in de problemen komt met de fiscus.

Conclusie

Het bezit en de verhuur van buitenlands vastgoed bieden mooie kansen, maar brengen ook fiscale uitdagingen met zich mee. Begrippen als kadastraal inkomen, onroerende inkomsten en dubbele belasting zijn essentieel om te begrijpen als u optimaal wilt profiteren van uw investering. Elk land heeft zijn eigen regels en het is belangrijk om te weten hoe u uw inkomsten correct moet aangeven, zowel in België als in het buitenland. Door u goed te informeren over de fiscaliteit en eventueel een specialist te raadplegen, voorkomt u onaangename verrassingen en haalt u het meeste uit uw tweede verblijf. Zo kunt u met een gerust hart genieten van uw vakantiehuis én de inkomsten die het oplevert.