Een tweede verblijf in België biedt veel voordelen. Denk aan een eigen vakantiewoning aan zee, een appartement in de Ardennen of een investering in vastgoed. Toch brengt een tweede verblijf ook fiscale verplichtingen met zich mee. Veel eigenaars vragen zich af hoe zij hun tweede verblijf correct moeten aangeven bij de belastingen en welke belastingen van toepassing zijn.

In dit blogartikel lees je hoe de aangifte van een tweede verblijf werkt. Ook ontdek je welke belastingen je betaalt, hoe het kadastraal inkomen wordt gebruikt en welke regels gelden voor verhuur, verkoop en buitenlands vastgoed. Zo voorkom je fouten in je belastingaangifte en weet je precies waar je rekening mee moet houden.

Aangifte tweede verblijf België: is aangeven verplicht?

Ja. Eigenaars van een tweede verblijf in België moeten dit verplicht opnemen in hun jaarlijkse belastingaangifte.

Ben je Belgische rijksinwoner? Dan geldt een brede aangifteplicht. Je moet alle inkomsten uit onroerende goederen aangeven. Dat geldt ongeacht of het vastgoed in België of in het buitenland ligt. Ook maakt het geen verschil of de woning wordt gebruikt, leegstaat of wordt verhuurd.

De aangifte tweede verblijf België maakt deel uit van de federale personenbelasting. Daarnaast kunnen gemeenten een aparte belasting op tweede verblijven opleggen.

Wie eigenaar, mede eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder is van een tweede verblijf, valt in principe onder deze regels.

In welke rubriek van de belastingaangifte vermeld je een tweede verblijf?

Een tweede verblijf geef je aan onder de rubriek inkomsten uit onroerende goederen.

Daar vermeld je het niet geïndexeerd kadastraal inkomen van het pand. De fiscus gebruikt deze gegevens voor de berekening van het belastbaar onroerend inkomen.

Voor een tweede verblijf dat niet beroepsmatig wordt gebruikt door de huurder, vormt het kadastraal inkomen de basis van de belasting.

Verhuur je het pand aan een vennootschap of aan iemand die het beroepsmatig gebruikt? Dan geldt een andere procedure. In dat geval moet je de werkelijke huurinkomsten aangeven. Die inkomsten worden vervolgens mee opgenomen in de berekening van je belastbaar inkomen.

Kadastraal inkomen en de belasting op tweede verblijven

Het kadastraal inkomen speelt een centrale rol bij de belasting op tweede verblijven.

Het kadastraal inkomen is een fictief netto-inkomen dat aan een woning wordt toegekend. De fiscus gebruikt dit bedrag om de belasting te berekenen.

Bij de aangifte vermeld je steeds het niet geïndexeerd kadastraal inkomen. Vervolgens past de fiscus een indexatie toe. Zo ontstaat het geïndexeerd kadastraal inkomen dat wordt gebruikt voor verdere berekeningen.

Het kadastraal inkomen beïnvloedt onder meer:

• De personenbelasting
• De onroerende voorheffing
• De berekening van het onroerend inkomen
• De belasting op buitenlandse vastgoedinkomsten

Daarom is het belangrijk om het juiste bedrag te vermelden in je belastingaangifte.

Onroerende voorheffing op een tweede verblijf in België

Naast de personenbelasting betaal je ook onroerende voorheffing.

De jaarlijkse onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen. Daarboven komen opcentiemen van de provincie en de gemeente.

De vroegere provinciebelasting op tweede verblijven is afgeschaft. Daardoor blijven vandaag vooral de federale belasting en gemeentelijke heffingen van toepassing.

De hoogte van de onroerende voorheffing verschilt per gewest en gemeente. Daardoor kunnen de kosten sterk uiteenlopen.

Voor veel eigenaars vormt deze jaarlijkse belasting een belangrijke terugkerende kost.

Tweede verblijf beschouwd als tweede woning: hoe bepalen gemeenten dat?

Gemeenten controleren actief of een woning als tweede verblijf beschouwd wordt.

Daarvoor kijken zij onder meer naar het rijksregister. Wanneer op 1 januari niemand gedomicilieerd is op het adres, beschouwen veel gemeenten het pand als een tweede verblijf.

Dat principe geldt vaak voor:

• Een vakantiewoning
• Een appartement aan zee
• Een woning in de Ardennen
• Een investeringspand zonder bewoning

Vervolgens kan de gemeente een afzonderlijke heffing opleggen.

Belasting betalen op tweede verblijven via gemeentelijke heffingen

Naast de federale belasting hanteren veel gemeenten een aparte belasting op tweede verblijven.

Deze tweede verblijfstaks verschilt sterk per gemeente. In sommige gemeenten bedraagt de jaarlijkse belasting enkele honderden euro’s. In andere gemeenten loopt de heffing op tot meer dan duizend euro.

De praktijk varieert deze belasting vaak tussen 500 en 1.500 euro per jaar. Sommige gemeenten rekenen zelfs hogere bedragen aan.

Voor eigenaars van meerdere tweede verblijven kunnen deze kosten aanzienlijk oplopen.

Controleer daarom altijd het belastingreglement van de gemeente waar het vastgoed zich bevindt.

Moet je huurinkomsten van een tweede verblijf aangeven?

Dat hangt af van het gebruik van de woning.

Verhuur je een tweede verblijf aan een particulier die het uitsluitend privé gebruikt? Dan blijft het kadastraal inkomen meestal de basis voor de belasting.

Verhuur je het pand aan een vennootschap? Of gebruikt de huurder het voor een beroep? Dan moet je de werkelijke huur aangeven.

De werkelijke huur wordt dan gebruikt voor de fiscale berekening. Daardoor kan de belasting hoger uitvallen.

Bij gemengd gebruik kunnen specifieke regels van toepassing zijn. In dat geval is het verstandig om de aangifte zorgvuldig te controleren.

Tweede verblijf verhuurt via Airbnb of andere vakantieplatforms

Steeds meer eigenaars verhuren een vakantiewoning via Airbnb of vergelijkbare platformen.

Dat levert extra inkomsten op. Tegelijk ontstaan er bijkomende fiscale verplichtingen.

De fiscale behandeling hangt af van verschillende factoren:

• Het aantal dagen verhuur
• De aangeboden diensten
• Het gebruik van de woning
• De aard van de inkomsten

Wanneer de verhuur een meer beroepsmatig karakter krijgt, kan de fiscus andere regels toepassen.

Daarom is het belangrijk om alle inkomsten correct aan te geven en bewijsstukken goed te bewaren.

Tweede verblijf in het buitenland aangeven

Veel Belgen bezitten een tweede verblijf in het buitenland. Ook daarvoor geldt een aangifteplicht.

Als Belgische rijksinwoner moet je alle inkomsten uit onroerende goederen aangeven. Dat geldt ongeacht of het vastgoed zich in België of in het buitenland bevindt.

Koop je een nieuw onroerend goed in het buitenland? Dan moet je dit aangeven bij de Belgische fiscus. Op basis daarvan wordt een kadastraal inkomen bepaald dat overeenkomt met de Belgische regels.

Dat kadastraal inkomen vormt vervolgens de basis voor de fiscale behandeling van het vastgoed.

Buitenlandse belastingen en het dubbelbelastingverdrag

Bij vastgoed dat zich in het buitenland bevindt spelen vaak internationale fiscale regels mee.

Het belastingregime hangt af van:

• Het land waar het vastgoed ligt
• Het toepasselijke dubbelbelastingverdrag
• De aard van de inkomsten
• Het gebruik van de woning

Heeft België een dubbelbelastingverdrag afgesloten met het betrokken land? Dan geldt vaak een vrijstelling met progressievoorbehoud.

Dat betekent dat je in België meestal geen belasting betaalt op het buitenlandse onroerend inkomen zelf. De inkomsten worden wel meegeteld voor het belastingtarief dat van toepassing is op andere inkomsten.

Daardoor kunnen inkomsten opgeteld worden bij de berekening van je totale fiscale situatie.

Kan je buitenlandse belastingen aftrekken?

Veel eigenaars vragen zich af of zij buitenlandse belastingen aftrekken van hun Belgische belasting kunnen.

Dat hangt af van het betrokken land en van het toepasselijke dubbelbelastingverdrag.

In de praktijk voorkomen belastingverdragen vaak dat hetzelfde inkomen twee keer volledig belast wordt.

De concrete toepassing verschilt echter per situatie. Daarom is het verstandig om na te gaan welke regels gelden voor het land waar je vastgoed zich bevindt.

Bij complexe dossiers kan gespecialiseerd advies nuttig zijn.

Leningen voor een tweede verblijf en fiscale aftrek

Wie een tweede verblijf financiert met leningen vraagt zich vaak af welke fiscale voordelen mogelijk zijn en welke fiscale en financiële aandachtspunten bij het kopen van een tweede verblijf daarbij komen kijken.

Voor tweede verblijven zijn de fiscale voordelen de voorbije jaren sterk beperkt.

De federale renteaftrek voor leningen op tweede verblijven is afgeschaft. Daardoor kunnen eigenaars vandaag veel minder fiscale voordelen genieten dan vroeger.

Dat betekent niet dat een investering in vastgoed minder interessant wordt. Wel is het belangrijk om vooraf een correcte financiële berekening te maken.

Fiscale gevolgen bij verkoop van een tweede verblijf

Ook bij verkoop spelen fiscale gevolgen een rol, zeker door de mogelijke meerwaardebelasting bij verkoop van een tweede verblijf.

Verkoop je een tweede verblijf binnen een beperkte periode na aankoop? Dan kan een meerwaardebelasting verschuldigd zijn.

Wanneer minder dan vijf jaar verstreken is tussen aankoop en verkoop, moet de gerealiseerde meerwaarde worden aangegeven. Deze meerwaarde wordt belast aan 16,5%.

Daarom is het verstandig om de timing van een verkoop goed te overwegen.

Bij langdurig bezit gelden doorgaans andere regels.

Welke fouten maken eigenaars het vaakst in hun belastingaangifte?

Veel fouten ontstaan door onvolledige informatie of een verkeerde interpretatie van de regels.

Veel voorkomende fouten zijn:

• Het niet aangeven van een tweede verblijf
• Een foutief kadastraal inkomen vermelden
• Buitenlandse onroerende goederen vergeten
• Werkelijke huurinkomsten niet aangeven
• Verkeerd omgaan met een verkoop binnen vijf jaar
• Gemeentelijke belastingen onderschatten
• De aangifte te laat indienen

Deze fouten kunnen leiden tot bijkomende belasting, nalatigheidsinteresten of administratieve sancties.

Een correcte aangifte helpt om problemen met de fiscus te vermijden.

Samenvatting: tweede verblijf in België aangeven bij de belastingen

Een tweede verblijf in België brengt meer mee dan alleen aankoopkosten. Als eigenaar krijg je ook te maken met personenbelasting, onroerende voorheffing en vaak een gemeentelijke belasting op tweede verblijven.

Het niet geïndexeerd kadastraal inkomen vormt de basis van de aangifte. Verhuur, verkoop en buitenlands vastgoed hebben elk hun eigen fiscale gevolgen. Daarom is het belangrijk om de regels goed te begrijpen en je belastingaangifte zorgvuldig in te vullen.

De exacte toepassing hangt af van je persoonlijke situatie, het gewest waarin het vastgoed ligt en eventuele internationale fiscale afspraken.

Bronnen voor fiscale en juridische informatie: Federale Overheidsdienst Financiën, Your Europe en de Europese Commissie Belastingen en Douane.

Meer weten over een tweede verblijf?

Wil je een vakantiewoning kopen in België of in het buitenland? Bezoek dan de Second Home Expo in België. Hier ontmoet je projectontwikkelaars, makelaars, juridisch adviseurs en fiscale experts uit verschillende landen.

Daarnaast volg je gratis seminars over aankoopprocedures, belastingen, financiering en vastgoedmarkten. Zo krijg je betrouwbare informatie uit eerste hand en maak je een sterke start in je zoektocht naar een tweede verblijf. Online kun je uiteraard ook meer informatie vinden bijvoordeeld op deze websites:

https://financien.belgium.be/
https://taxation-customs.ec.europa.eu/index_en?prefLang=nl
https://europa.eu/youreurope/