Tweede verblijf in Zuid-Afrika

Genieten in de wildernis? Koop een tweede verblijf in Zuid-Afrika

Tweede huis in Zuid-Afrika: De koopovereenkomst

Bent u het eens over de koopsom en het onroerend goed en is alles onderzocht door uw advocaat en bouwkundig expert dan kunt u het koopaanbod accepteren en overgaan tot ondertekening van de koopovereenkomst.

Koopovereenkomst (agreement of sale)Op het moment dat koper en verkoper het eens zijn over de prijs en het goed dan kunnen zij een koopovereenkomst (agreement of sale) laten opmaken. Normaal wordt zo’n (standaard) koopovereenkomst opgemaakt door de makelaar (estate agent). Hoewel de koopovereenkomst en het aanbod tot koop (offer to purchase) vaak door elkaar worden gebruikt en met elkaar worden verward, is er wel degelijk sprake van twee verschillende juridische termen. Een agreement of sale is een schriftelijke overeenkomst die zowel door de koper als de verkoper (en indien getrouwd ook door zijn echtgenote) zijn ondertekend. Een aanbod tot koop (offer to purchase) kan ook mondeling worden gedaan. Wanneer een aanbod tot koop schriftelijk is gedaan, ondertekend is door de koper en geaccepteerd wordt door de verkoper dan geldt dit aanbod tot koop als een koopovereenkomst.

Inhoud van de koopovereenkomst
In de koopovereenkomst moeten de volgende zaken worden vermeld:
● Naam, adres en identiteitsnummers, huwelijkse / burgerlijke staat van de koper en verkoper.
● De naam van de conveyancer (notaris) die is aangesteld om de overdracht af te handelen.
● Beschrijving van het onroerend goed (Description of Property) en het land, de overeengekomen verkoopprijs, de betalingswijze. Als er een aanbetaling wordt gedaan dan moet de overeenkomst specificeren dat deze aanbetaling in bewaring wordt gehouden door de makelaar of de conveyancer. Het verdient aanbeveling om de aanbetaling te doen op een derdenrekening van de conveyancer.
● Indien de koper een hypothecaire lening nodig heeft om de koop te financieren dan dient het bedrag van de lening te worden vermeld, alsmede de hypothecaire instelling, waarbij de hypotheek wordt afgesloten.
● Bevestiging dat de koper alle overdrachtskosten, belastingen en gemeentelijke heffingen zal betalen die verbonden zijn aan de overdracht en dat deze kosten zijn betaald voor de  eigendomsoverdracht.
● De datum waarop de eigendomsoverdracht  (transfer of ownership) plaats zal vinden. Indien de koper eerder zijn intrek neemt in de woning dan de overdrachtsdatum zal hij rente of huur moeten betalen aan de verkoper. Dit zal dan verder moeten worden gespecificeerd in de koopovereenkomst.
● Verklaring dat de woning voetstoots wordt verkocht (in de staat waarin de woning zich bij verkoop bevond). De verkoper geeft dus geen garantie af dat het huis zonder gebreken is. Als de verkoper op de hoogte is van bepaalde gebreken dan dient hij dit wel mede te delen aan de koper (hoewel u daar als koper niet altijd vanuit kunt gaan). Constateert u achteraf gebreken die de verkoper mogelijkerwijs had kunnen weten en had moeten melden dan staat u in uw recht de verkoper hierop aan te spreken. Het wordt echter lastig uw recht te halen. Zorg als koper dus vooraf voor een bouwkundige inspectie.
● Laat ontbindende of opschortende voorwaarden opnemen in de koopovereenkomst (verkrijgen van een financiering, bouwtechnisch rapport, kadastraal onderzoek etc.)
● Verklaring dat makelaarscommissie (Commission) is verschuldigd aan de makelaar die bemiddeld heeft bij de koop/verkoop + de hoogte van de commissie.
● Borer-free certificate / of Beetle Certificate (verklaring dat het huis vrij is van ongedierte, parasieten, boktorren etc. Inspectie moet worden betaald door verkoper (tenzij anders is overeengekomen). Het is namelijk de verantwoording van de verkoper om een Borer-free-certificate af te geven. Wees als koper wel waakzaam dat zo´n certificaat door een onafhankelijk deskundige is opgesteld.
● Electrical Certificate (verklaring dat elektrische leidingen en apparatuur in orde zijn en voldoen aan de veiligheidseisen die door de staat zijn bepaald. In principe komen de kosten van zo’n certificaat voor rekening van de verkoper.  Zonder zo’n certificaat, waaruit blijkt dat aan de veiligheidseisen voldaan zijn, kan men niet aangesloten worden op het Zuid-Afrikaanse elektriciteitsnet. Indien de elektrische installaties niet aan de eisen voldoen moet er een verklaring worden opgenomen wie de kosten van herstelwerkzaamheden voor zijn rekening neemt (in principe de verkoper). Koper moet er goed opletten van welke datum het certificaat is dat hij krijgt overhandigt van de verkoper. Als er naderhand verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden, waarbij ook nieuwe elektriciteitsleidingen zijn gelegd is een nieuw Electrical Certificate nodig.
● Lijst van alle roerende zaken (inventaris) die in de koopprijs zijn inbegrepen. Bij ondertekening van de overeenkomst moet dus voor de koper duidelijk zijn wat er in huis achterblijft (fixtures and fittings).
● Verklaring dat wijzigingen (Amendments) in de overeenkomst niet rechtsgeldig zijn, tenzij koper en verkoper hiervoor toestemming hebben gegeven.

Betaling koopsom

Het is gebruikelijk om na het tekenen van de offer to purchase om binnen 7 dagen 10% van de koopsom een aanbetaling (payment of a deposit) te doen. Bij een som van ZAR 1.800.000 betekent dit, dat er binnen 7 dagen ZAR 180.000 betaald moeten worden aan een door de verkoper aangestelde conveyancer. Over dit bedrag ontvangt de koper rente voor de periode tot de storting van het definitieve aankoopbedrag. Verder is het gebruikelijk dat de verkopende partij na de door beide partijen getekende koopovereenkomst (offer to purchase) een proof of funds (ook binnen 1 week) vraagt van de koper. Dit betekent dat bij het tekenen van een ”offer to purchase” de financiering van de koper rond moet zijn. In het geval dat er een lening nodig is van een bank in Europa is het derhalve belangrijk al voor het uitbrengen van een bod, een toezegging van de bank te hebben (bijvoorbeeld op basis van de overwaarde van een huis in Nederland of België).

Als de financiering vóór het uitbrengen van een bod al rond is dan wordt een potentiële koper gezien als een “cash buyer”, een kredietwaardige koper. De status van ”cash buyer” biedt voordelen ten aanzien van eventuele andere gegadigden die wellicht hoger bieden, maar waarvan de kredietwaardigheid nog twijfelachtig is.

De overdracht (Conveyance)

Conveyance is de juridische term waarbij een persoon, bedrijf of trust de geregistreerde en juridische eigenaar wordt van het gekochte onroerend goed, zodat dit eigendom niet meer herroepbaar is door derden. De verkoper wijst een advocaat aan die de overdrachtsdocumenten zal opstellen.

Wie regelt de overdracht voor de aanschaf van een tweede huis in Zuid-Afrika?

De conveyance wordt in Zuid Afrika uitgevoerd door een licensed (geregistreerde) conveyancer (bijvoorbeeld een advocaat) die hiervoor een examen (National Conveyancing Examination) heeft afgelegd. Nadat er een overeenkomst is getekend tussen koper en verkoper wordt er een conveyancer benoemd door de verkoper. In principe gebruikt de koper dezelfde conveyancer als de verkoper. De conveyancer is vergelijkbaar met een Belgische notaris. De verkoper of zijn makelaar geeft de conveyancer opdracht de overdracht te regelen. De verkoper of zijn makelaar stuurt de conveyancer de namen, de paspoortnummers en de burgelijke staat van de koper en verkoper.