De aankoop van Frans vastgoed via een Belgische vennootschap gaat zowel in België als in Frankrijk gepaard met een aantal belangrijke formaliteiten. De experten van Vandelanotte zetten voor u de belangrijkste aandachtspunten op een rij, zodat u goed voorbereid aan de slag kunt. 

Franse formaliteiten

Een Belgische vennootschap die Frans onroerend goed aankoopt, moet zich altijd aanmelden bij de Franse administratie. Tijdens de periode dat het Frans onroerend goed wordt aangehouden, moet er in Frankrijk een boekhouding worden bijgehouden en moet u een fiscale aangifte indienen. 

Omdat het onroerend goed in Frankrijk is gelegen, mag het de inkomsten die daaruit voortvloeien belasten. Vanaf 2020 bedraagt het tarief in de vennootschapsbelasting 15 procent op de eerste 38.120 euro en 28 procent op het deel dat erboven ligt. 

Daarnaast kent Frankrijk nog heel wat bijkomende belastingen, denk maar aan de taxe foncière, contribution economique territoriale, contribution sur les revenus locatifs of contribution à l’audiovisuel public. Ook deze belastingen brengen elk op hun beurt weer specifieke verplichtingen met zich mee.

Aangifte 3%-taks en vermogensbelasting (IFI)

Wanneer de waarde van het Frans onroerend goed meer dan 50 procent van het totaal Frans actief uitmaakt, dan bent u jaarlijks de ‘taxe de 3%’ verschuldigd. Deze jaarlijkse belasting wordt berekend over de venale waarde van het onroerend goed. Het is echter mogelijk om een vrijstelling te krijgen wanneer de achterliggende aandeelhouders aan de Franse administratie bekendgemaakt worden.

De jaarlijkse aangifte, die u in mei moet indienen om de vrijstelling te bekomen, is een handig controlemiddel voor de Franse administratie. Omdat deze de waarde van het vastgoed en de uiteindelijke begunstigden vermeldt, kan de Franse administratie op basis van deze aangifte nagaan of er eventueel vermogensbelasting (IFI) verschuldigd is en of de aandelen van de Belgische vennootschap werden overgedragen.

Van zodra uw onroerend vermogen in Frankrijk meer dan 1,3 miljoen bedraagt, moet u vermogensbelasting betalen. Wanneer het Frans onroerend goed wordt aangehouden door een Belgische vennootschap, dan wordt er voor de berekening van de belastbare basis rekening gehouden met de andere activa in de vennootschap. Bent u vermogensbelasting verschuldigd, dan moet u zelf het initiatief nemen om een aangifte in te dienen. De progressieve tarieven in de vermogensbelasting lopen op van 0,5 procent op de eerste schijf (800.000 euro -1.300.000 euro) tot 1,5 procent op het deel boven 10 miljoen.

Belgische boekhouding en verliesverrekening

Wie buitenlands vastgoed aankoopt met een Belgische vennootschap, moet dit onroerend goed in de Belgische boekhouding opnemen. Om het Franse resultaat te bepalen, worden de kosten die betrekking hebben op het onroerend goed afgetrokken van de huurinkomsten betaald door derden, bedrijfsleiders en aandeelhouders. 

Is het Franse resultaat positief, dan wordt deze winst op basis van het dubbelbelastingverdrag tussen Frankrijk en België, vrijgesteld van Belgische vennootschapsbelasting. Is het resultaat negatief, dan mag u dit Frans verlies aftrekken van uw Belgische winst. Vanaf aanslagjaar 2021 en voor boekjaren die ten vroegste aanvangen op 1 januari 2020, zijn de verliezen alleen nog aftrekbaar voor zover ze definitief zijn én geleden zijn in de EER. Er is alleen sprake van een definitief karakter wanneer de inrichting gesloten wordt en wanneer de verliezen niet meer afgetrokken kunnen worden in het betrokken land.

Terbeschikkingstelling aan de bedrijfsleider/aandeelhouder

Bedrijfsleiders en aandeelhouders die het Frans onroerend goed willen huren, moeten hiervoor een marktconforme huur betalen. Die huur wordt dan in rekening gebracht voor de periodes waarin het onroerend goed niet aan derden wordt verhuurd. Het effectieve gebruik ervan is in dit geval geen voorwaarde. Het is voldoende wanneer het goed ter beschikking wordt gesteld.

Schenkbelastingen in Frankrijk

Bij een schenking van de aandelen van een Belgische vennootschap, moet u steeds nagaan of er naast Belgische schenkingsrechten ook Franse verschuldigd zijn. In tegenstelling tot de directe belastingen en successierechten, hebben België en Frankrijk op vlak van schenkingsrechten geen dubbelbelastingverdrag afgesloten. Bijgevolg moet u bij dergelijke schenkingen altijd rekening houden met de Franse wetgeving.

Zijn er Franse schenkingsrechten van toepassing, dan worden die berekend op het gedeelte van de waarde van de aandelen dat overeenstemt met het Frans onroerend goed. Voor schenkingen in rechte lijn lopen de progressieve tarieven op van 5 procent tot 45 procent. Er zijn echter wel belangrijke abattementen van toepassing, zoals het abattement voor schenkingen aan kinderen van 100.000 euro per schenker, per begiftigde.

Denkt u erover na om Frans vastgoed aan te kopen of houdt u reeds Frans vastgoed aan en wenst u meer informatie, neem dan zeker contact op met de specialisten van Vandelanotte via www.vandelanotte.be