Een tweede verblijf in Frankrijk kopen is voor veel Belgen een droom. Het land biedt prachtige regio’s zoals de Franse Rivièra, Bretagne, La Loire en de Franse Alpen. De ligging maakt het aantrekkelijk voor vakantie en investering. Maar welke belastingen moet je betalen als je een tweede verblijf in Frankrijk hebt? Dit blogartikel geeft je een duidelijk overzicht van de fiscale aspecten. Zo weet je precies waar je aan toe bent.

Welke belasting betaal ik bij het kopen van een woning in Frankrijk?

Bij de aankoop van een tweede woning in Frankrijk betaal je verschillende kosten. De belangrijkste is de overdrachtsbelasting, vergelijkbaar met het Belgische registratierecht. Deze bedraagt ongeveer 5,7% van de aankoopprijs. Dit maakt deel uit van de totale kosten koper, die gemiddeld rond 7,7% liggen. Deze kosten worden ook wel ‘frais de notaire’ genoemd. Ze omvatten de notariskosten en diverse belastingen.

Voor nieuwe woningen of woningen die gelijkgesteld zijn aan nieuwbouw, geldt vaak BTW in plaats van overdrachtsbelasting. Daarnaast kan het tarief voor huizen boven de 750.000 euro lager zijn dan 7,7%, terwijl voor woningen onder 100.000 euro een hoger tarief tussen 7,7% en 10,5% geldt.

Welke jaarlijkse belastingen gelden voor een woning in Frankrijk?

Als eigenaar van een tweede verblijf in Frankrijk moet je rekening houden met twee belangrijke jaarlijkse belastingen:

• Taxe foncière: Dit is de onroerendezaakbelasting voor eigenaren. De hoogte hangt af van de ligging, grootte en het type woning. Het kan variëren van enkele honderden tot duizenden euro’s per jaar.
• Taxe d’habitation: Dit is een gebruikersbelasting die geldt voor tweede verblijven. Voor hoofdwoningen is deze belasting afgeschaft, maar voor tweede woningen blijft het een belangrijke kostenpost. De hoogte varieert sterk per gemeente.

Daarnaast geldt er sinds enkele jaren een vermogensbelasting, de Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), voor niet-inwoners met vastgoed in Frankrijk als de nettowaarde boven 1,3 miljoen euro uitkomt.

Hoe werkt de onroerendezaakbelasting in Frankrijk?

De taxe foncière is vergelijkbaar met de Belgische onroerendezaakbelasting. Deze belasting wordt jaarlijks geheven door lokale overheden. De berekening is complex en hangt af van het kadastraal inkomen, de oppervlakte en de ligging van het vastgoed. Ook het luxeniveau speelt een rol.

De hoogte van de taxe foncière kan per gemeente sterk verschillen. Daarom is het belangrijk om dit vooraf te onderzoeken. Bij het kopen van een tweede verblijf moet de verkoper of makelaar de hoogte van deze belasting vermelden.

Moet ik inkomstenbelasting betalen over huurinkomsten in Frankrijk?

Verhuur je je tweede verblijf in Frankrijk? Dan moet je belasting betalen over de huurinkomsten. Dit geldt ongeacht of je in België woont. De Franse belastingdienst rekent met een belastbare basis die afhangt van de bruto huurinkomsten en eventuele kosten.

Als de bruto huuropbrengsten lager zijn dan 895 euro per jaar, hoef je geen aangifte te doen. Bij hogere inkomsten moet je je registreren bij het Franse belastingkantoor voor buitenlanders (SIPNR).

Bij bruto huuropbrengsten boven 85.800 euro per jaar moet je je inschrijven als professioneel verhuurder bij de Franse Kamer van Koophandel. Dan geldt een andere fiscale behandeling en moet je een volledige boekhouding bijhouden.

Welke belasting betaal ik bij verkoop van een woning in Frankrijk?

Verkoop je je tweede verblijf in Frankrijk? Dan betaal je mogelijk belasting op de winst, de zogenaamde taxe sur la plus-value. Dit is een winstbelasting van 27,6% over de waardestijging van de woning.

Deze belasting geldt alleen als je binnen vijf jaar na aankoop verkoopt. Na dertig jaar eigendom vervalt de belasting volledig. Tussen het vijfde en dertigste jaar neemt de belasting geleidelijk af.

Verbeteringskosten kunnen in mindering worden gebracht, maar alleen als je facturen hebt van erkende aannemers. Eigen werk of reparaties zijn niet aftrekbaar.

Hoe zit het met vermogensbelasting op een woning in Frankrijk?

De vermogensbelasting in Frankrijk heet Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Deze geldt voor niet-inwoners die onroerend goed bezitten met een nettowaarde boven 1,3 miljoen euro.

De IFI is een belasting op het netto onroerend goed vermogen. Dit betekent dat je de waarde van je vastgoed vermindert met eventuele schulden die erop rusten. Alleen het saldo boven 1,3 miljoen euro wordt belast.

Moet ik als Belg belasting betalen in zowel België als Frankrijk?

Als Belgische inwoner moet je alle onroerende inkomsten aangeven, ook van een tweede verblijf in het buitenland. Dit geldt ongeacht of je het vastgoed verhuurt of niet. De gezinswoning is hiervan uitgezonderd.

Frankrijk belast de onroerende inkomsten uit vastgoed in Frankrijk. België neemt deze inkomsten mee voor het bepalen van het belastingtarief op je andere inkomsten via het progressievoorbehoud. Dit voorkomt dubbele belasting.

België en Frankrijk hebben een dubbelbelastingverdrag. Dit verdrag zorgt ervoor dat je niet dubbel belast wordt over hetzelfde inkomen. Meestal betaal je belasting in Frankrijk en wordt die belasting verrekend met wat je in België moet betalen.

Welke aftrekposten gelden bij belasting op een woning in Frankrijk?

In Frankrijk kun je bepaalde kosten aftrekken van de belastbare basis, zeker wanneer je Frans vastgoed via een Belgische vennootschap aanhoudt. Denk aan:

• Kosten voor onderhoud, reparatie en verbeteringen (mits aantoonbaar met facturen)
• Financieringskosten, zoals rente op leningen voor de aankoop of renovatie
• Forfaitaire kostenaftrek van 40% op huurinkomsten (voor niet-professionele verhuurders)

In België kun je als Belgische rijksinwoner ook rekening houden met de niet-geïndexeerde kadastrale inkomsten van je tweede verblijf in Frankrijk. Deze worden forfaitair belast.

Hoe voorkom ik dubbele belasting bij een woning in Frankrijk?

Het dubbelbelastingverdrag tussen België en Frankrijk voorkomt dat je dubbel belasting betaalt. Dit gebeurt door:

• Vrijstelling van belasting op buitenlandse onroerende inkomsten in België, met progressievoorbehoud
• Verrekening van Franse belasting op de Belgische personenbelasting

Je moet wel altijd je buitenlandse onroerend goed aangeven in je Belgische belastingaangifte. Dit geldt ook voor het fictief inkomen gebaseerd op het kadastraal inkomen.

Welke lokale belastingen gelden voor een tweede woning in Frankrijk?

Naast de nationale belastingen zijn er lokale belastingen zoals:

• Taxe d’habitation: gebruikersbelasting voor tweede verblijven, gebaseerd op huurwaarde en oppervlakte
• Taxe foncière: onroerendezaakbelasting voor eigenaren
• Eventuele heffingen voor afvalverwerking, rioolrecht en lokale voorzieningen

De hoogte van deze belastingen varieert sterk per gemeente. Het is verstandig om dit vooraf te onderzoeken bij de aankoop.

Belangrijke aandachtspunten

• Het Franse erfrecht en de fiscale afhandeling van verhuur en verkoop wijken af van België. Het is verstandig om gespecialiseerd advies in te winnen.
• Bij schenking met voorbehoud van vruchtgebruik aan kinderen zijn de Franse schenkingsrechten vaak lager.
• Vastgoed in populaire regio’s zoals de Franse Rivièra, Parijs, Bretagne en de Alpen kent een aanzienlijke groei in waarde.
• Plan je investering goed en houd rekening met de fiscale behandeling in zowel Frankrijk als België.

Gebruikersdeel, taxe d’habitation

Dan is er de taxe d’habitation, het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting. De taxe d’habitation is niet van toepassing op huizen die gelden als de hoofdwoning van de eigenaar. Deze belasting is gebaseerd op de huurwaarde en het aantal vierkante meters bewoonbaar oppervlak. Ook hier zijn er weer grote verschillen tussen gemeentes, ook weer variërend van enkele honderden tot enkele duizenden euro’s per jaar. Indien de eigenaar (een gedeelte van) het pand professioneel verhuurt, hetzij voor permanente bewoning, hetzij als vakantiehuis, kan hij deze belasting ontlopen. Steeds meer gemeentes combineren de taxe d’habitation met de aanslag voor kijk- en luistergeld, het eventuele rioolrecht en de bijdrage afvalverwerking in één aanslag.

Eigenaarsdeel, taxe foncière

Als eigenaar van een Franse wonig betaal je taxe foncière. Deze bealsting is vergelijkbaar met het eigenaarsdeel van de onroerendezaakbelasting. Gebaseerd op een tamelijk ingewikkelde berekening, met als basis het aantal vierkante meters van het perceel en het luxeniveau. Daarnaast allerlei opcenten voor lokale en regionale overheden. De verschillen in de hoogte van deze belasting is reuze. Van enkele honderden tot enkele duizenden euros per jaar, geheel afhankelijk van de gemeente. Dit is dan ook de reden dat een makelaar (of de verkoper) verplicht is om de hoogte van deze belasting op te geven bij het adverteren met een te koop staand huis in Frankrijk. Het verschil in hoogte belasting per gemeente bij vergelijkbare huizen kan zó groot zijn, dat ze invloed hebben op de aankoopbeslissing.

Verrassing bij verkoop: winstbelasing, ’taxe sur la plus-value’

Ga je als eigenaar uiteindelijk je tweede huis in Frankrijk verkopen? Dan heeft de Franse fiscus nog een verrassing voor je in petto: de ’taxe sur la plus-value’. Ook wel de winstbelasting genoemd. Is er geen waardestijging, dus geen winst, dan is de belasting nul. Anders bedraagt deze 27,6 procent van die waardestijging na aftrek van aantoonbare verbeteringskosten. Eigen knutselwerk en zelf gekochte bouwmaterialen zijn uitgezonderd. Uitsluitend facturen van erkende aannemers worden geaccepteerd. Ook reparaties zijn uitgesloten. De aftrekbare kosten betreffen slechts zaken die tot verbetering van de woning hebben geleid. Het tarief van 27,6 procent is slechts van toepassing indien de woning binnen vijf jaar wordt verkocht. Wordt de woning pas na dertig jaar eigendom verkocht, dan vervalt de belasting. Notabene: tussen het vijfde en dertigste jaar van eigendom gaat met elk aanvullend jaar van eigendom de belasting een stapje omlaag. Dat is overigens niet lineair.

Belasting over huurinkomsten van je vakantiewoning

Verhuurt de eigenaar het tweede huis? Dan zal er belastig over de huurinkomsten betaald moeten worden. Niet in België of Nederland, zoals sommige eigenaren menen, maar in Frankrijk. Indien het totaal van de bruto huuropbrengsten lager is dan 895 euro per jaar dan hoeft er niets aangegeven of betaald te worden. Bij een hogere opbrengst moet er altijd belastingaangifte worden gedaan bij het speciale belastingkantoor voor buitenlanders SIPNR (Service-Public). Handig om te weten is dat iedere belastingplichtige verplicht zichzelf moet melden bij de belastingdienst in Frankrijk.

Wachten totdat de belastingdienst actie onderneemt is onverstandig en kan op een boete komen te staan. Zijn de bruto huuropbrengsten hoger dan 85.800 euro per jaar, dan móét de verhuurder, ook al is hij belastingplichtig in Nederland, zich inschrijven als professioneel verhuurder bij de Franse Kamer van Koophandel. Daarnaast moet er een volledige boekhouding worden bijgehouden. Houd er rekening mee dat er over de winst ongeveer 48 procent belasting en sociale lasten afgestaan moet worden. Echter, zolang de bruto verhuuropbrengsten onder de 540.000 euro per jaar blijven hoeft er geen vennootschapsbelasting afgedragen worden.

Wanneer wordt het ingewikkeld?

Het wordt ingewikkeld tussen de 895 euro en 85.800 euro aan bruto verhuuropbrengsten per jaar. Dit is van toepassing op de meeste Nederlanders met een tweede huis in Frankrijk dat ze verhuren. De belasting voor non-residenten is 20 procent van de winst tot aan een bruto verhuuromzet van 27.519 euro per jaar en 30 procent daarboven. Er moet dus gerekend worden met 20 procent (en een gedeelte 30 procent) afdracht over de theoretische winst. In geval dat het vakantiehuis is geclassificeerd bedraagt dit 29 procent van de bruto omzet. Is je vakantiehuis niet geclassificeerd? Dan bedraagt het 50 procent van de bruto-omzet. Even résumé: dus bij een geclassificeerd vakantiehuis is dat 20 procent van 29 procent: 5,6 procent. Bij een niet geclassificeerd vakantiehuis is dat 20 procent van 50 procent: 10,0 procent. Frankrijk mag geen sociale lasten heffen over Frans inkomen van niet-residenten. Precies de reden dat de Franse belastingdienst daar een nieuwe ‘solidariteits’-heffing van gemaakt heeft met een percentage van 7,5 procent (we mogen dat geen sociale lasten noemen…).

Dus, voor een geclassificeerd vakantiehuis tot een omzet tot 27.519 euro moet worden afgedragen: 27,5 procent van 29 procent van de omzet. Dat is 8,0 procent van de bruto verhuuropbrengsten. Alle opbrengsten boven 27.519 euro per jaar worden belast tegen 37,5 procent van 29 procent. Dat is 10,9 procent. Voor een niet-geclassificeerd vakantiehuis tot een omzet van 27.519 euro moet worden afgedragen: 27,5 procent van 50 procent van de omzet is 13,7 procent van de bruto verhuuropbrengsten. Alle opbrengsten boven 27.519 euro per jaar worden belast tegen 37,5 procent van 50 procent is 18,7 procent. Tot slot is daar de regel dat een belastingschuld van minder dan 305 euro per jaar wordt kwijtgescholden.

Investeren in een vakantiewoning in Frankrijk

Wil je een huis kopen in Frankrijk, breng dan zeker een bezoek aan Second Home Expo. Naast aanbod van diverse makelaars is het ook mogelijk om je te laten informeren over de zaken die er allemaal bij komen kijken als je een recreatiewoning koopt in Frankrijk. Dit kan door een van de seminaries bij te wonen of door in gesprek te gaan met de aanwezige experts. Ben je niet in de mogelijkheid om  Second Home Expo te bezoeken, dan kun je uiteraard je zoektocht alvast online starten. Bekijk hier het aanbod vakantiewoningen in Frankrijk.

Conclusie

Een tweede verblijf in Frankrijk kopen is een interessante investering. Je geniet van een mooie locatie en potentiële waardegroei. Tegelijk moet je goed op de hoogte zijn van de Franse belastingwetgeving en de fiscale verplichtingen in België.

Je betaalt bij aankoop overdrachtsbelasting, daarna jaarlijkse belastingen zoals taxe foncière en taxe d’habitation. Bij verhuur betaal je inkomstenbelasting in Frankrijk. Bij verkoop geldt een winstbelasting. Vermogensbelasting (IFI) geldt boven een bepaald vermogen.

Als Belgische inwoner geef je alle onroerende inkomsten aan, ook die van je tweede verblijf in Frankrijk. Dankzij het dubbelbelastingverdrag voorkom je dubbele belasting.

Start je zoektocht op Second Home Expo

Wil je meer weten over een tweede verblijf in Frankrijk? Bezoek dan zeker de Second Home Expo in België. Hier vind je diverse experts: projectontwikkelaars, makelaars en juridisch adviseurs. Ook is er een breed aanbod aan vakantiewoningen in Frankrijk en andere landen. De beurs organiseert gratis seminars over fiscale, juridische en praktische aspecten. Dit is de ideale start voor je zoektocht naar een tweede verblijf in Frankrijk.

Heb je een  tweede verblijf in Frankrijk of wil je een vakantiewoning kopen? Dan kom je in aanraking met verschillende soorten belastingen. Dat lijkt veel, maar de Franse fiscus is nog steeds gunstiger voor de tweede huis bezitter in vergelijking met Belgische fiscus.

Bij aankoop van een vakantiewoning in Frankrijk betaalt de koper een belasting die vergelijkbaar is met het Belgische registratierecht. Deze bedraagt 5,7 procent van de aankoopprijs en maakt onderdeel uit van de gemiddeld 7,7 procent aan kosten koper, die in Frankrijk gelden. Ook wel ‘frais de notaire’ of ‘frais de l’acte de vente’ genoemd. Uitzondering daarop vormt de aankoop van nieuwe of daaraan gelijkgestelde woning die met BTW zijn belast. Voor huizen boven de 750.000 euro geldt een lager tarief dan 7,7 procent (hoe duurder het huis hoe lager het tarief), voor huizen onder 100.000 euro geldt een hoger tarief (tussen 7,7 en 10,5 procent).