Zal Franse vermogensbelasting de vastgoedinvesteringen belemmeren?

Wanneer is de IFI verschuldigd?

De IFI is jaarlijks verschuldigd door natuurlijke personen die op 1 januari van het belastbaar tijdperk een belastbaar onroerend vermogen hebben van meer dan 1,3 miljoen euro. Bedraagt de belastbare basis meer dan 1,3 miljoen euro , dan moet u in Frankrijk een IFI-aangifte indienen en betaalt u vermogensbelasting op het deel van uw belastbaar onroerend vermogen dat meer dan 800.000 euro bedraagt. De progressieve tarieven liggen tussen 0,5 procent en 1,5 procent.

Voor natuurlijke personen die niet in Frankrijk wonen, worden uitsluitend de in Frankrijk gelegen onroerende goederen in de belastbare basis opgenomen. Franse rijksinwoners worden daarentegen op hun wereldwijd onroerend vermogen belast, tenzij het dubbelbelastingverdrag daar anders over beslist. Dit kan met andere woorden een rol spelen bij een mogelijke verhuis naar ‘la douce France’.

De grens van 1,3 miljoen euro wordt beoordeeld per ‘foyer fiscal’. De foyer fiscal bestaat uit de echtgeno(o)t(e) en de minderjarige kinderen. Het kan dus een optimalisatiemogelijkheid zijn om het onroerend goed samen met uw meerderjarige kinderen aan te houden, ongeacht of ze nog thuis gedomicilieerd staan of niet. Let wel dat een gesplitste aankoop of een schenking van de naakte eigendom niet zal volstaan. Het is in dit geval namelijk de vruchtgebruiker die de vermogensbelasting betaalt op de waarde in volle eigendom.

Belastbare basis: privé of via uw vennootschap?

De belastbare basis werd door de recente hervorming van de vermogensbelasting beperkt tot Franse onroerende goederen die direct of indirect worden aangehouden. Aangezien er echter ook serieus werd gesleuteld aan de aftrekbaarheid van bepaalde schulden, is het mogelijk dat u sinds 2018 onderworpen bent aan de vermogensbelasting, terwijl u dit voorheen niet was.

De berekeningswijze van de belastbare basis en de optimalisatiemogelijkheden verschillen naargelang het onroerend goed dat door een natuurlijke persoon of door een vennootschap wordt aangehouden.

Onroerend goed wordt privé aangekocht

Indien u persoonlijk Franse onroerende goederen aanhoudt, dan is de belastbare basis gelijk aan de venale waarde (of vrije verkoopwaarde) van deze onroerende goederen, verminderd met bepaalde aftrekbare schulden. Onder aftrekbare schulden verstaan we schulden die de belastingplichtige aangaat en effectief draagt voor de verwerving van het onroerend goed en voor onderhouds-, herstellings- of verbeteringswerken.

Om te vermijden dat schulden louter worden aangegaan om vermogensbelasting te vermijden, zijn familiale leningen en bullet-leningen niet altijd integraal aftrekbaar. Daarnaast wordt de aftrekbaarheid van een schuld geplafonneerd wanneer de waarde van het belastbaar vermogen meer dan 5 miljoen euro bedraagt.

Het kan dus van belang zijn om vooraf de financieringsstructuur te bekijken om te vermijden dat bepaalde schulden niet aftrekbaar zijn.

Onroerend goed wordt door een vennootschap aangehouden

Indien het Frans onroerend vermogen dat door een vennootschap wordt aangehouden meer dan 1,3 miljoen euro bedraagt, is het mogelijk dat de aandeelhouders vermogensbelasting moeten betalen. In dit geval is de belastbare basis gelijk aan de waarde van de aandelen van de vennootschap vermenigvuldigd met de ratio Franse onroerende goederen op totaal actief. De belastbare basis kan dus worden verlaagd door de onroerende ratio en/of de waarde van aandelen te verlagen.

De waarde van de aandelen is gelijk aan de waarde van het actief vermindert met de aftrekbare schulden. Net zoals bij natuurlijke personen, zijn familiale leningen niet aftrekbaar van de waarde van de aandelen. In tegenstelling tot natuurlijke personen bestaat er dan weer geen plafonnering bij grote vermogens en zijn bullet-leningen wel nog integraal aftrekbaar.

Het kan dus een mogelijkheid zijn om het onroerend goed aan te kopen met een vennootschap die een (bullet-)lening aangaat of om het onroerend goed aan te kopen met een vennootschap die voldoende middelen op de actiefzijde van haar balans heeft staan.

Conclusie

We kunnen besluiten dat, hoewel president Macron de mogelijkheden om de vermogensbelasting te vermijden sterk heeft beperkt, er toch nog een aantal optimalisatiemogelijkheden bestaan. Het is echter belangrijk om bij de structurering van uw aankoop niet uitsluitend te focussen op de vermogensbelasting, maar om het totaalplaatje te bekijken. Een optimalisatie op vlak van vermogensbelasting kan namelijk ongewenste gevolgen hebben op vlak van onder andere inkomstenbelasting, erfbelasting en schenkbelasting.

Gerelateerde berichten

Bekijk

Belangrijke documenten voor wie een huis koopt in Spanje

Wil een vakantiewoning kopen in Spanje? Een goed idee want Spanje heeft veel te bieden: mooi weer, lekker eten, een rijke cultuur, een rustig levenstempo. Toch moet je met een aantal zaken rekening houden als je een tweede woning wil kopen in Spanje. Je moet over een aantal juridische documenten beschikken. Sommige moet je aanvragen bij de Spaanse overheid en dat gaat niet altijd snel doordat de bureaucratie groot en log is. Begin er dus op tijd mee. Of vraag de makelaar waar je de woning koopt om je te helpen bij dit proces. We geven je een overzicht van de juridische documenten die je nodig hebt.

Bekijk

Je bent jong en je wilt wat: een tweede verblijf

Al een kwart van de hypothecaire leningen dient voor de aankoop van een tweede verblijf. Dat zegt BNP Paribas Fortis. En opvallend: daar zitten heel wat dertigers tussen. “De combinatie van de investering en er zelf plezier aan beleven trekt jongere kopers aan.”
Eén op de vier hypothecaire kredieten die marktleider BNP Paribas Fortis in 2018 verstrekte, was bestemd voor de aankoop van een tweede verblijf. Het jaar voordien was dat één op de vijf. De verklaring voor die stijging is niet ver te zoeken: we vinden de lage rente op de spaarrekeningen niet aanlokkelijk en in aandelen beleggen is riskant, dus kiezen we voor de zekerheid die vastgoed biedt.

 

Bekijk

Vastgoed kopen in het buitenland: een verstandige investering?

Investeren in vastgoed zit al enkele jaren flink in de lift, met dank aan de historisch lage rente. Door die lage rente kan u goedkoop lenen, ook als u overweegt een tweede huis of appartement te kopen. Dat kan voor vastgoed in ons land, maar evengoed voor vastgoed in het buitenland. Waarop letten als u een eigen stek aan een zuiderse costa of in de bergen wil kopen? Financieel expert Michaël Van Droogenbroeck legt het uit.

 

Bekijk

Slim beleggen in vastgoed: 5 ultieme tips

Bij een vastgoedinvestering ga je niet over één nacht ijs. Wanneer je serieus geld wilt beleggen in onroerend goed is het verstandig om rekening te houden met enkele zaken. Veel beleggers maken de fout door onvoorbereid te beleggen in vastgoed. In onderstaand artikel geven we je de 5 ultieme tips on slim te beleggen in vastgoed.
 

Aanmelden nieuwsbrief

Schrijf je nu in voor onze nieuwsbrief en ontvang het laatste nieuws van de Second Home Beurs. Of ontvang wekelijks het laatste woningaanbod in je mailbox. Je kunt je op elk moment eenvoudig afmelden.