De do's-and-don'ts bij een gesplitste aankoop van vastgoed

U bent al even voorbij 60 en u hebt uw oog laten vallen op een appartement aan de kust. U denkt aan gezellige weekends aan zee samen met de kinderen en de kleinkinderen. Maar weet u ook dat uw kinderen bij uw overlijden een stevige duit erfbelasting moeten betalen als u het appartement in volle eigendom hebt?

Stel dat uw appartement op 260.000 euro wordt geschat. Als u twee kinderen hebt, dan erven ze elk 130.000 euro. Op de eerste schijf tot 50.000 euro betalen ze 3 procent, voor het bedrag tussen 50.000 en 130.000 euro zijn ze 9 procent verschuldigd. Dat betekent dat ze elk 8.700 euro erfbelasting moeten betalen.

Die erfbelasting kan perfect vermeden worden door het appartement gesplitst aan te kopen. Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders alleen het vruchtgebruik van het vastgoed en de kinderen de blote eigendom. Dat betekent dat de ouders de eigendom kunnen bewonen of verhuren. Na het overlijden van beide ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen automatisch volle eigenaar. Daardoor komt het appartement niet in de nalatenschap van de ouders terecht en moet er geen erfbelasting op betaald worden.

‘De gesplitste aankoop is een vaak gebruikte oplossing, vooral voor een tweede verblijf’, zegt notaris Bart Van Opstal. ‘Mensen met kinderen maken er in een op de twee gevallen gebruik van.’

Van Opstal wijst erop dat alle gevolgen van een gesplitste aankoop duidelijk moeten zijn. ‘De relatie tussen de ouders en de kinderen moet goed zitten, want als de ouders op een bepaald moment om een of andere reden willen verkopen, kunnen ze niet om de kinderen heen. Een van de kinderen kan bijvoorbeeld een ander idee hebben van de vraagprijs.’

Ook als een van de kinderen onbetaalde schulden heeft, kan een gesplitste aankoop tot ongemakkelijke situaties leiden. De schuldeiser kan dan afdwingen dat de blote eigendom verkocht wordt. ‘De ouders behouden dan wel nog altijd het vruchtgebruik, maar ze moeten vreemde eigenaars dulden’, zegt Van Opstal. ‘Gelukkig komt dat soort toestanden maar zelden voor.’

Bewijzen voor de fiscus

De fiscus heeft de gesplitste aankoop altijd met argusogen bekeken. Hij gaat er per definitie vanuit dat die een manier is om de blote eigenaar op een bedekte manier te bevoordelen. Voor de fiscus is de realiteit dat de vruchtgebruiker vaak gewoon de volledige aankoop betaalt.

De fiscus geeft wel de mogelijkheid het ‘vermoeden van bedekte bevoordeling’ te weerleggen door een ‘tegenbewijs’. De wetgeving verduidelijkt niet hoe dat precies moet worden gegeven, maar in de praktijk komt het erop neer dat aangetoond moet worden dat nog voor de aankoop geld werd geschonken aan de kinderen, waarmee ze de blote eigendom kunnen kopen.

Voor de Vlaamse belastingdienst kon dat bewijs alleen maar geleverd worden aan de hand van een geregistreerde schenking. Een niet-geregistreerde bankgift kwam dus niet in aanmerking. Dat betekent dat op de schenking een belasting van 3 procent moet worden betaald.

Op 12 juni velde de Raad van State echter een arrest dat het ‘vermoeden van bedekte bevoordeling’ ook kan worden weerlegd met een schenking waarop geen schenkbelasting werd betaald. Daardoor komen ook bankgiften in aanmerking als bewijs. Belangrijk is wel dat de schenker nog drie jaar blijft leven, anders is op het geschonken bedrag alsnog erfbelasting verschuldigd.

Frankrijk

Frankrijk en Spanje zijn populaire landen voor een tweede verblijf. In beide landen kan de techniek van de gesplitste aankoop worden toegepast, maar u houdt het best rekening met enkele specifieke regels.

In Frankrijk kan erfbelasting alleen vermeden worden als er voorafgaand aan de aankoop een notariële schenking was. Dat kan voor een Belgische notaris gebeuren tegen het tarief van 3 procent. ‘Het is aan te raden een verwijzing naar de Belgische schenkingsakte te laten opnemen in de Franse aankoopakte’, zegt Wim Vermeulen, fiscaal specialist van het advocatenkantoor Cazimir. ‘De schenkingsakte wordt ook het best in het Frans opgesteld.’

Volgens de tabel die in Frankrijk wordt gebruikt, bedraagt het vruchtgebruik voor iemand tussen 61 en de 65 jaar 40 procent van de aankoopsom. Voor een pand van 250.000 euro bedraagt het vruchtgebruik dan 100.000 euro en wordt de blote eigendom op 150.000 euro gewaardeerd. Tegen het Belgische tarief van 3 procent betekent dat dat u een schenkbelasting van 4.500 euro verschuldigd bent.
‘U hoeft niet per se via een Belgische notaris te gaan’, preciseert Vermeulen. ‘De schenking kan ook voor een Nederlandse of een Franse notaris gebeuren. In dat geval wordt geen schenkbelasting geheven.’ De schenker moet wel minstens drie jaar na de schenking blijven leven om te vermijden dat toch erfbelasting verschuldigd is.

Spanje

In Spanje betaalt u in principe geen erf- of schenkbelasting bij een gesplitste aankoop. Spanje kent wel een overdrachtsbelasting die betaald moet worden als vastgoed van eigenaar verandert. Die belasting, die afhankelijk is van de regio, loopt al snel op tot 10 procent. Ze is niet alleen verschuldigd bij de aankoop, maar nogmaals als bij overlijden de erfgenamen volle eigenaars worden. ‘De aanwas van het vruchtgebruik wordt gezien als een nieuwe overdracht’, zegt Vermeulen.

Soms moet u in Spanje de overdrachtsbelasting tegen de erfbelasting afwegen. In de meeste regio’s is de eerste lager dan de tweede. ‘Maar in bijvoorbeeld Valencia en de Canarische eilanden leidt de gesplitste aankoop tot een hogere belasting, omdat daar aanzienlijke verminderingen in de erfbelasting gelden.’

Berekening vruchtgebruik in Spanje

In Spanje wordt het percentage van het vruchtgebruik als volgt berekend: 89 - leeftijd vruchtgebruiker, met een minimum van 10 procent en een maximum van 70 procent.

Voor iemand van 63 die een goed van 300.000 euro koopt, bedraagt het vruchtgebruik op basis van die formule 78.000 euro (300.000 x 26%). De blote eigendom is dan 222.000 euro waard. Elk betaalt hierop een registratiebelasting van 10 procent, wat op respectievelijk 7.800 en 22.200 euro uitkomt. Stel dat de vruchtgebruiker 20 jaar later sterft en het goed intussen een marktwaarde van 400.000 euro heeft, dan beloopt de registratiebelasting 400.000 x 26% x 10% = 10.400 euro.

Bron: De Tijd

Gerelateerde berichten

Bekijk

Je bent jong en je wilt wat: een tweede verblijf

Al een kwart van de hypothecaire leningen dient voor de aankoop van een tweede verblijf. Dat zegt BNP Paribas Fortis. En opvallend: daar zitten heel wat dertigers tussen. “De combinatie van de investering en er zelf plezier aan beleven trekt jongere kopers aan.”
Eén op de vier hypothecaire kredieten die marktleider BNP Paribas Fortis in 2018 verstrekte, was bestemd voor de aankoop van een tweede verblijf. Het jaar voordien was dat één op de vijf. De verklaring voor die stijging is niet ver te zoeken: we vinden de lage rente op de spaarrekeningen niet aanlokkelijk en in aandelen beleggen is riskant, dus kiezen we voor de zekerheid die vastgoed biedt.

 

Bekijk

David is amper 35 jaar, maar kocht al een buitenverblijf in Spanje

De Belg koopt almaar vroeger een tweede verblijf in Spanje. Zo is een op de drie amper tussen de 30 en 40 jaar. Ook David, amper 35, heeft samen met zijn vriendin geïnvesteerd in een buitenverblijf in het zuiden van Spanje. “Daar krijg je drie keer zo veel voor je geld dan in België.”

Bekijk

Pensioentoezegging lokt bedrijfsleiders naar tweede verblijf in Spanje

Een tweede verblijf kopen in Spanje blijft populair voor de Belg. Uit een marktonderzoek, blijkt dat vorig jaar 4.100 tweede verblijven in Spanje aan Belgen werden verkocht. Dat zijn gemiddeld elf woningen per dag. Steeds vaker worden die woningen aangekocht door bedrijfsleiders en zelfstandigen via een vennootschap dankzij het vroegtijdig vrijmaken van pensioenkapitalen (IPT).

Bekijk

Steeds meer Belgen kopen een vakantiewoning in Frankrijk

De langdurige prijsdalingen op de Franse woningmarkt zijn eindelijk voorbij. Maar het is nog steeds voordeling om een tweede woning te kopen bij onze zuiderburen. Alsmaar meer Belgen doen dat, met het doel om er 6 tot 8 maanden per jaar te verblijven.

Aanmelden nieuwsbrief

Schrijf je nu in voor onze nieuwsbrief en ontvang het laatste nieuws van de Second Home Beurs. Of ontvang wekelijks het laatste woningaanbod in je mailbox. Je kunt je op elk moment eenvoudig afmelden.