De Belg heeft niet alleen een baksteen in de maag, maar ook Spaanse tegels, Italiaans marmer en Franse kalksteen. Nog nooit kochten zo veel Belgen een tweede verblijf in het buitenland. Maar voor u zelf ook begint weg te dromen, kijkt u best eerst na welke fiscale implicaties er kunnen zijn. Eén advies? Laat u héél goed adviseren, zowel hier als in het buitenland.

Volgens de Consejo General del Notariado (de vereniging van Spaanse notarissen) kopen elke dag 10 Belgen een woning in Spanje. Ook andere klassieke ‘Belgenlanden’ als Frankrijk en Italië blijven razend populair. Steeds meer landgenoten kijken echter ook buiten de Europese grenzen. “Een tweede woning in Zuid-Afrika, Uruguay of op Bali? Belgen zoeken het steeds vaker exotischer”, vertelt Wim Vermeulen. Elke dag gidst hij als advocaat zijn cliënten in het fiscaal doolhof waar ze bij de aankoop van een tweede verblijf soms door moeten. “Niet alleen heel vermogende mensen zetten de stap naar een tweede verblijf. Ook twintigers die een appartementje in het buitenland kopen zijn geen uitzondering meer. Dikwijls kopen ze het niet om zelf te bewonen, maar als investering om te verhuren.”

Elk land hanteert eigen fiscale spelregels

"Europese Unie of niet, elk land hanteert eigen fiscale spelregels. U moet dus rekening houden met twee fiscussen: degene in het land van aankoop en de eigen Belgische. Bovendien kunnen er – net zoals in België – ook binnen een land regionale verschillen zijn in fiscaliteit. En er kunnen andere regels gelden als u een pand koopt via een vennootschap. Laat u daarom altijd bijstaan door een fiscaal expert”, vertelt Wim Vermeulen. “Meestal volstaat een gesprek van 1 à 2 uur om alle valkuilen in kaart te brengen.” Hieronder vindt u enkele fiscale aandachtspunten voor de populairste landen: Frankrijk, Spanje, Portugal en Italië.

1. De ene notaris is de andere niet

"In België staat de notaris in voor de afhandeling van een aankoop. Hij vraagt het bodemattest op, onderzoekt of er hypotheken op het gebouw rusten, of de verkoper wel degelijk de eigenaar is, enz. Daarnaast heeft een notaris een beschermende en adviserende rol”, vertelt Wim Vermeulen.

“In Frankrijk kunt u dezelfde service verwachten, maar in Spanje en Portugal helemaal niet”, vervolgt hij. “U krijgt er geen bijstand, de notaris verricht geen opzoekingswerk en controleert niets voor u. Zijn rol beperkt zich tot het plaatsen van een handtekening op de akte. Meer niet.

Daarom schakelt u er best altijd een vastgoedadvocaat in. Die doet wat een notaris bij ons doet. Zet u een nieuwbouw? Ook dan consulteert u best een vastgoedadvocaat om het aannemingscontract door te lichten. "In Italië kunt u bij de notaris op beperkte bijstand rekenen, maar onvoldoende om de transactie helemaal toe te vertrouwen”, weet Wim Vermeulen. “Ook daar neemt u best een vastgoedadvocaat onder de arm.”

Wat kost een notaris dan in het buitenland? “U betaalt wat u ervoor krijgt”, zegt Wim Vermeulen. “In Frankrijk betaalt u ongeveer evenveel als in België. In Italië betaalt u een stuk minder. In Spanje en Portugal betaalt u weinig notariskosten, en betaalt u vooral voor de diensten van een vastgoedadvocaat.”

2. Bij de aankoop: registratierechten

“De registratierechten liggen in de meeste landen lager dan in België (10 of 12,5%)”, beaamt Wim Vermeulen.

"Uitzondering is Spanje waar u in de meeste regio’s 10 % betaalt. In Italië betaalt u ook 10% maar dat percentage wordt alleen toegepast op de kadastrale waarde van het pand, waardoor u slechts ongeveer 2,5% betaalt. In Frankrijk betaalt u 5,8% registratierechten op de reële waarde. Portugal hanteert tarieven van maximaal 6%.”

3. Interesten: hypothecaire lening

“Net als in België komen ook in Spanje en Frankrijk de interesten van een hypothecaire lening in aanmerking voor een belastingvermindering. In Italië en Portugal is dat niet het geval”, zegt Wim Vermeulen.

4. Belasting op huurinkomsten

Verhuurt u een tweede woning in België, dan betaalt u geen belasting op de reële huurinkomsten. U wordt enkel belast op het kadastraal inkomen (+40%). “Frankrijk, Italië, Portugal en Spanje heffen wel belastingen op huurinkomsten.

In Spanje worden de huurinkomsten belast aan 24%, in Frankrijk, Italië en Portugal aan progressieve tarieven. Als u er een woning verhuurt, dan moet u er ook een fiscaal vertegenwoordiger aanstellen. Meestal is dat een boekhouder die de fiscale verplichtingen voor u doet”, vervolgt Wim Vermeulen.

“Belangrijk: u moet uw huurinkomsten niet alleen aangeven in het land waar uw tweede woning staat, u moet dit ook melden aan de Belgische fiscus. U zal in België op die buitenlandse huurinkomsten geen belastingen betalen, maar de fiscus zal die inkomsten wel in rekening brengen om het belastingtarief te bepalen op uw totale inkomsten. Op dat vlak moet u even door een fiscaal moeras”, vertelt Wim Vermeulen. “Frankrijk, Spanje, Portugal en Italië werken immers niet met een kadastraal inkomen (KI). U moet dus ‘iets’ vinden dat vergelijkbaar is met het KI in België. In Frankrijk is dat de zogenaamde Valeur Locative. In Spanje, Portugal en in Italië is het een soort kadastrale waarde. Door de veroordeling van België door het Europees Hof van Justitie (2014) is het niet meer duidelijk wat u precies moet aangeven, maar u moet dus wel ‘iets’ aangeven dat ‘vergelijkbaar kan zijn’ met een kadastraal inkomen.”

5. Vermogensbelasting

“België hanteert net als Portugal en Italië geen zuivere vorm van vermogensbelasting”, stipt Wim Vermeulen aan. “Frankrijk en Spanje heffen die wel. In Frankrijk betaalt u een progressief tarief van 0,5% tot 1,5% indien u een nettovermogen heeft van meer dan 1,3 miljoen euro per huishouden. In Spanje betaalt u vermogensbelasting vanaf 700.000 euro netto per persoon. Hierbij wordt een progressief tarief van 0,2 tot 2,5% geheven. Eventuele vermogensbelasting kunt u via fiscale optimalisatie wel beperken door bijvoorbeeld een hypothecaire lening af te sluiten of het pand ook op naam van uw partner en/of kinderen te kopen (voor Frankrijk moeten ze op een ander adres wonen).”

6. Meerwaardebelasting

U wil uw tweede verblijf verkopen? Dan is de kans groot dat u nogmaals langs de schatkist moet”, vervolgt hij. “In België betaalt u in principe geen meerwaardebelasting als u de woning na 5 jaar verkoopt; in de meeste andere landen betaalt u die wel. In Spanje bedraagt dit 19% op de meerwaarde. In Frankrijk betaalt u nog meer: 34,5%, maar na 22 jaar geniet u vrijstelling. Beter af bent u in Portugal met een tarief dat netto 14% bedraagt. In Italië geniet u een vrijstelling na 5 jaar.”

7. Successierechten en -planning

“Bent u als Belg geregistreerd in België, dan zal onze fiscus successierechten afhouden op uw wereldwijd vermogen. Betaalt u ook successierechten in het buitenland, dan kunt u die wel aftrekken van de successierechten die u in België betaalt”, zegt Wim Vermeulen.

“In Frankrijk betaalt u in rechte lijn successierechten aan een progressief tarief van 5 tot 45%. In Spanje lopen de tarieven op van 7,65 tot 34%. Portugal heft geen successierechten in rechte lijn en in Italië geldt een vrijstelling in rechte lijn tot 1 miljoen euro per begunstigde. Vanaf dat bedrag betaalt u 4 %. Vergis u echter niet: als u weinig of niets betaalt in het buitenland, dan zijn er nog steeds de successierechten in België.”

“Een populaire Belgische formule om successierechten te besparen is om kinderen de blote eigendom van de woning te laten kopen en de ouders het levenslang vruchtgebruik. Dat kan ook in Portugal, Italië en Frankrijk. In Spanje is zo’n constructie af te raden, omdat bij overlijden het vruchtgebruik aanwast bij de blote eigendom en er opnieuw registratierechten van verkoop betaald moeten worden.”

8. Schenking

“Schenkt u een buitenlands eigendom, dan zal u daar in België onder bepaalde voorwaarden niet op belast worden. In Spanje, Portugal, Frankrijk en Italië zult u daar wel belasting op betalen. Voor Portugal bedraagt die slechts 0,8% in rechte lijn en tussen echtgenoten. Voor Spanje, Frankrijk en Italië komen die tarieven overeen met de successierechten. Specifiek voor Spanje moet u er bij een schenking ook rekening mee houden dat er een meerwaardebelasting wordt geheven”, besluit Wim Vermeulen.

Bron: Deutsche bank en Wim Vermeulen - Cazimir