Steeds meer Belgen gaan een lening aan om te beleggen in vastgoed. Ook bij 50-plussers zit de aankoop van investerings-vastgoed in de lift. Waarop moet u letten als u een lening voor een tweede verblijf aangaat? En kan zo’n lening ook een fiscaal voordeel opleveren?

Een tweede verblijf aan zee, een stadswoning waar de kinderen op kot kunnen gaan, een flat om te verhuren,... Door de lage rentevoeten zien steeds meer Belgen in de aankoop van vastgoed een mogelijkheid om toch wat rendement te halen.

Marktleider BNP Paribas Fortis zag het aantal woonkredieten om een tweede verblijf te kopen vorig jaar met 20 procent stijgen. Bij KBC was er tussen 2010 en 2015 een stijging met 17 procent. Volgens KBC koopt de helft van de kredietnemers vastgoed om het te verhuren.

De banken noteren ook een toenemende interesse van 50-plussers om in vastgoed te investeren. Bij KBC was vorig jaar 36 procent van de vastgoedbeleggers ouder dan 50, tegenover 29 procent in 2010. Het is bovendien de enige leeftijdscategorie waar KBC het aantal vastgoedbeleggers nog ziet stijgen.

Ook wie 50 of ouder is, kan nog aankloppen bij een bank voor een hypothecaire lening. Alleen beperken de banken de looptijd van de lening veelal tot maximaal 15 jaar.

In principe moeten de kredieten terugbetaald zijn op het ogenblik dat de kredietnemer 65 wordt. De reden ligt voor de hand. De modale kredietnemer ziet het inkomen bij zijn pensionering flink terugvallen. Banken moeten bij het toekennen van een woonkrediet rekening houden met de ‘terugbetalingscapaciteit’, de mogelijkheid van de kredietnemers om de lening terug te betalen. Met een pensioentje van gemiddeld 1.511 euro voor werknemers en 900 euro voor zelfstandigen is het voor veel gepensioneerden onmogelijk om maandelijks pakweg 1.000 euro van een woonkrediet af te lossen.

Door de korte looptijd van de lening kunnen de wat oudere vastgoedbeleggers maar een beperkt bedrag lenen en moeten ze een groter deel van de aankoopkosten zelf betalen. Wie bij een bank aanklopt voor een woonkrediet moet sowieso, ongeacht de leeftijd, 20 procent van de aankoopsom zelf financieren. Daarmee is de kous niet af. Naast de overeengekomen prijs moeten de kopers voor een bestaande woning registratierechten betalen (in Vlaanderen in principe 10 procent op de aankoopsom). Betreft het een nieuwbouw, dan betalen de kopers geen registratierechten maar 21 procent btw. Voorts zijn er de onvermijdelijke notariskosten en eventueel de kosten van een architect of een hypotheek.

Concreet

Koopt u een appartement in een bestaand gebouw voor 250.000 euro, dan eist de bank een minimale inbreng van 20 procent of 50.000 euro. Voorts moet u 10 procent registratierechten betalen, of 25.000 euro. De notaris en aktekosten bedragen in dit voorbeeld een kleine 5.000 euro. Uw moet dus minstens 80.000 euro neertellen als u een appartement van 250.000 euro wilt kopen en daarvoor 200.000 euro wilt lenen. Tegen een vaste rentevoet van 2 procent betaalt u voor een krediet van 200.000 op 15 jaar 1.285 euro per maand af.

Als u leent voor een tweede verblijf, dan is een hypothecaire inschrijving op die tweede woonst niet altijd nodig. ‘Hebt u de lening voor de gezinswoning (bijna) volledig afbetaald en is er op die eerste woning een hypotheek gevestigd, dan is een heropname onder de eerste hypotheek mogelijk, zowel voor renovaties als voor de aankoop van een tweede verblijf’, zegt Hilde Junius, de woordvoerster van BNP Paribas Fortis. Door een heropname kunt u de kosten voor een nieuwe hypothecaire inschrijving op het tweede verblijf uitsparen.

Voor de aankoop van een tweede verblijf in het buitenland eisen de banken trouwens altijd een hypothecaire inschrijving op een onroerend goed in België, vaak dus op de gezinswoning.

Als u het tweede verblijf verhuurt, houden de banken rekening met de huurinkomsten om de terugbetalingscapaciteit te bekijken. De kredietverleners brengen echter niet alle huurinkomsten in rekening. BNP Paribas Fortis telt 75 procent van de huurinkomsten mee om de terugbetalingscapaciteit te bepalen. KBC neemt maximaal 85 procent van de huurinkomsten in aanmerking. ING houdt rekening met tien maanden huur per jaar. ‘De eigenaar heeft circa twee maanden huur nodig om vaste kosten zoals belastingen, onderhoudswerken of mogelijke leegstand op te vangen’, illustreert ING-woordvoerster Anne-Catherine Zoller.

Bulletkrediet

Als u kunt aantonen dat u in de toekomst over een zeker kapitaal zult beschikken, dan kan een bulletkrediet (of een vastetermijnkrediet) een uitweg bieden. Dat zijn leningen waarbij de kredietnemer tijdens de looptijd alleen intresten betaalt. Het kapitaal wordt dan in één keer terugbetaald op de einddatum van het krediet. ‘Dat kan een optie zijn voor wie bij zijn pensionering kan rekenen op het kapitaal van een groeps- of een levensverzekering of als de kredietnemer het pand later opnieuw wil verkopen’, zegt Ulrike Pommee, de woordvoerster van Belfius.

Om zo’n bulletkrediet te krijgen, moet u soms aan strikte voorwaarden voldoen. ‘Het is onmogelijk een pensioenkapitaal als waarborg te geven dat nog wordt opgebouwd en dat lager is dan het kredietbedrag op het ogenblik dat de lening wordt aangegaan’, zegt Pieter Kussé, woordvoerder van KBC. Hebt u op het ogenblik dat u de lening aangaat een pensioenkapitaal opgebouwd van 60.000 euro, dan volstaat dat bedrag niet om een bulletkrediet van 200.000 euro aan te gaan. De banken houden geen rekening met wat u mogelijk op uw 65ste als aanvullend pensioen zult ontvangen, alleen met wat u tot nu toe hebt opgebouwd.

Voorts betaalt u bij een bulletkrediet meer intresten dan bij een gewone hypothecaire lening. De intresten worden namelijk berekend op het totale geleende bedrag en niet op het nog uitstaande kapitaal zoals bij een gewone hypothecaire lening. Bij Belfius betaalt u voor een bulletkrediet met variabele rentevoet 0,35 procent meer, voor een bulletkrediet met een vaste rentevoet is het tarief 0,50 procent hoger. Bij BNP Paribas Fortis ligt het tarief gemiddeld 0,25 procent hoger. Bij KBC betaalt u voor een vastetermijnkrediet zelfs 1,5 procent meer, ‘al blijft een lager gepersonaliseerd tarief altijd mogelijk’, laat de communicatiedienst van KBC weten.

Belastingen

Uiteraard moet u voor het tweede verblijf ook belastingen betalen. Naast de onroerende voorheffing (het aanslagbiljet dat u elk jaar ontvangt van het gewest) moet u in de personenbelasting een onroerend inkomen aangeven, ongeacht of u het tweede verblijf verhuurt of niet.

Het onroerend inkomen wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen. Als u de woning zelf benut of als u een niet-gemeubelde woning in België verhuurt aan iemand die het pand alleen voor privédoeleinden gebruikt, dan wordt de belastbare grondslag berekend door het geïndexeerd kadastraal inkomen te verhogen met 40 procent.

Concreet

U koopt een tweede verblijf met een kadastraal inkomen van 1.000 euro en u gebruikt het zelf of u verhuurt het niet-gemeubileerde pand voor privégebruik. Voor het inkomstenjaar 2016 is het onroerend inkomen of de belastbare grondslag gelijk aan 1.000 x 1,7153 x 1,4 = 2.401. Op dat laatste bedrag geldt de marginale aanslagvoet, die kan oplopen tot 50 procent.

Die belasting kunt u geheel of gedeeltelijk neutraliseren door de intresten voor de afbetaling van de lening van de belastbare grondslag in mindering te brengen, een belangrijk voordeel. ‘Het moet niet noodzakelijk om een hypothecaire lening gaan’, zegt Jef Wellens, fiscalist bij Wolters Kluwer. ‘Bovendien kunt u de betaalde intresten in mindering brengen, ook als u nog een lening afbetaalt voor uw eerste woning en u de intresten voor de afbetaling van die eerste lening in uw belastingen inbrengt.’

Daarnaast kunnen ook de kapitaalaflossingen een fiscaal voordeel opleveren. ‘Maar dat voordeel geldt enkel als de lening is gewaarborgd door een hypotheek’, merkt Wellens op. Dat voordeel bedraagt 30 procent van de kapitaalaflossingen (en de eventuele premies voor een schuldsaldoverzekering) met een maximum van 2.260 euro per jaar. De voorwaarde is dat u die korf van 2.260 euro nog niet benut, bijvoorbeeld door al aan een vorm van fiscaal vriendelijk langetermijnsparen te doen of omdat u nog een hypothecaire lening afbetaalt voor uw eerste woning.

Bron: De Tijd