Uw tweede verblijf: ook fiscaal zorgenvrij?

Wat is er mooier dan een tweede huisje onder een zuiders zonnetje en genieten van zalig niets doen? Velen dromen ervan. Maar als u deze droom wil realiseren, moet u zich eerst goed informeren. Anders zouden er wel eens donkere fiscale wolken uw pret kunnen bederven. Wij geven u graag enkele tips over hoe u moet te werk gaan als u een tweede verblijf in het buitenland wil kopen en op welke valkuilen u moet letten. In deze bijdrage ligt de focus op Italië. De regels hieronder gelden voor wie privé een tweede verblijf koopt in Italië. Als u zich permanent in Italië wil vestigen, kunnen er andere regels gelden. We gaan evenmin in op het commercieel exploiteren van vastgoed in Italië via een vennootschap.

Aankoop van de vakantiewoning
Bij de aankoop van onroerend goed is er, net als in België overigens, een registratierecht of btw verschuldigd.

Enkel de verkoop van een nieuw gebouw door een projectontwikkelaar is aan btw (imposta sul valore aggiunto of IVA) onderworpen. Een gebouw is nieuw naar Italiaans fiscaal recht tot vijf jaar na de beëindiging van de bouwwerken. (Merk op dat dit anders is volgens de Belgische btw-wetgeving:  een gebouw is hier ‘nieuw’ tot en met 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname). Ook de verkoop van een gerenoveerd gebouw (weer door een bouwpromotor) kan onder de IVA vallen. De volgende tarieven kunnen van toepassing zijn:

  • 4 %: aankoop van een eerste hoofdwoonplaats (dus niet van toepassing voor een vakantiewoning);
  • 10 %: bescheiden woningen (vergelijk met ons klein beschrijf) en sommige gerenoveerde woningen;
  • 22 %: luxewoningen.

Indien de verkoop aan btw is onderworpen, bedragen de registratierechten een vast bedrag van 200 EUR. De hypotheekrechten en de kadastrale belasting bedragen dan elk 200 EUR. In alle andere gevallen zijn er registratierechten verschuldigd (imposta di registro). Gelet op de recente wetswijzigingen op het vlak van indirecte belastingen, bedraagt het tarief sinds 1 januari 2014 9%. Daarbovenop komen de imposte ipotecarie (hypotheekrechten verschuldigd bij opname in openbare registers) en de imposta catatstale (kadastrale belasting), elk voor een vast bedrag van 50 EUR (dus 100 EUR in totaal).

Dit zou kunnen leiden tot de conclusie dat de aankoop van een Italiaans onroerend goed u fiscaal ongeveer evenveel kost als de aankoop van een Belgisch onroerend goed (10 % registratierechten in Vlaanderen). Er is echter goed nieuws: In Italië wordt de (lagere) kadastrale waarde als heffingsgrondslag gehanteerd en niet de markwaarde van het goed. Deze gunstige regel geldt voor de verkoop tussen een particuliere koper en een privéverkoper (mag eventueel een ondernemer zijn zolang de koop niet onder de IVA valt) van een gebouw bestemd voor bewoning, als de werkelijke prijs  in de notariële akte werd vermeld. Het is wel aangewezen in de notariële akte uitdrukkelijk de toepassing van de kadastrale waarde als grondslag te vermelden.

Het bezitten van een vakantiewoning in Italië
Sinds 2012 is er geen personenbelasting (imposta sul reditto delle persone fisiche) meer verschuldigd op het louter bezit van een Italiaans verblijf, dat niet wordt verhuurd. Deze goederen worden wel onderworpen aan een lokale onroerendgoedbelasting, de imposta municipale unica. Het basistarief voor tweede verblijven bedraagt 0,76 %, maar de gemeenten kunnen kortingen toestaan. De belastbare grondslag wordt forfaitair bepaald op 160 maal de kadastrale huurwaarde.

Voorbeeld
U heeft een vakantiewoning gekocht waarvan de kadastrale huurwaarde door de Italiaanse belastingadministratie op 2.000 EUR werd bepaald. De gemeente waar het goed ligt, geeft geen korting. U betaalt jaarlijk: 0,76 % × 2.000 × 160 = 2.432 EUR.

Het verhuren van een vakantiewoning in Italië
Als u de vakantiewoning verhuurt, haalt u er huurinkomsten uit. Die worden uiteraard belast. De belastbare basis voor verhuurde onroerende goederen is gelijk aan (1) de kadastrale waarde, die door de administratie wordt bepaald op basis van een analyse van gelijkaardige eigendommen OF (2) 95 % van de werkelijk ontvangen huuropbrengsten (de andere 5 % is een kostenforfait voor onderhoud van de woning). Het hoogste bedrag van (1) of (2) wordt als uitgangspunt genomen. Het onroerend inkomen wordt bijgeteld bij de eventuele andere Italiaanse inkomsten en aan het progressieve tarief in de inkomstenbelasting onderworpen. Dat kost u tussen 23 % (inkomsten tot 15.000 EUR) en 43 % (inkomsten boven 75.000 EUR).

Daar bovenop komen er mogelijk nog regionale en lokale belastingen. Bovendien zijn er ook bij het sluiten van een huurovereenkomst indirecte belastingen verschuldigd: registratierechten of btw. Als u het goed privé verhuurt, zijn dat in principe de registratierechten (imposta di registro), die 2 % bedragen van de jaarlijkse huur (met een minimum van 67,00 EUR).

Verkoop van de vakantiewoning
Als u de woning binnen de vijf jaar na de aankoop weer verkoopt en er een meerwaarde op realiseert, dan zal u er in Italië belasting op moeten betalen. De meerwaarde wordt immers als een divers inkomen beschouwd (reditti diversi).

Successierechten
Naar Belgisch recht worden alle goederen van rijksinwoners aan de Belgische successierechten onderworpen, waar die goederen zich ook bevinden. Het kan evenwel zijn dat ook Italië zichzelf bevoegd acht om successierechten te heffen, omdat het onroerend goed in Italië gelegen is. België en Italië hebben onderling geen verdrag afgesloten om dit probleem weg te werken.

Er is echter geen reden tot paniek: het intern Belgisch fiscaal recht heeft wel een oplossing klaar. De werkelijk in Italië betaalde successierechten over het in Italië gelegen onroerend goed, mogen worden afgetrokken van de in België verschuldigde successierechten. Bovendien zijn er zeer ruime vrijstellingen in het Italiaanse successierecht voorzien. Natuurlijk mag u niet alleen kijken naar de Italiaanse successierechten, maar moet u ook rekening houden met de Vlaamse, Waalse of Brusselse...

Andere regels…
Verlies ook de andere lokale wetgeving niet uit het oog, o.a. welke bouwvergunningen heeft u nodig, welke formaliteiten moet u vervullen,…

Ten slotte nog dit
U moet met heel wat bijkomende belastingen en juridische formaliteiten rekening houden als u een tweede verblijf wil kopen in het buitenland. De bovenstaande tekst geeft een algemene uitleg, die u kan helpen om uw Italiaanse droom te verwezenlijken. Voor u overgaat tot concrete investeringen, raden wij u wel aan om uw plannen in detail te bespreken met specialisten in binnen- én buitenland. Zo zorgt u ervoor dat uw zuiders avontuur niet met een koude douche afloopt.

Eerder gebeten door een ander land: wilt u een vakantiewoning onder de Spaanse zon of een onroerend goed in Frankrijk kopen? U vindt alle informatie hierover in het boekje “Buitenlandse vakantiewoningen en fiscus”. In de nieuwe editie die in juni verschijnt worden ook nieuwe populaire bestemmingen als Oostenrijk, Duitsland, Ierland en Finland opgenomen.

Bron: Kluwer, a Wolter Kluwer Business.

 

 

Gerelateerde berichten

Bekijk

Waarom investeren in vastgoed meer opbrengt dan sparen

De spaarrentes zijn historisch laag en toch blijven Belgen geld op hun spaarboekje zetten. Er zijn wel slimmere manieren om geld te beleggen, maar die komen vaak met risico’s en schrikken daarom af. Vastgoed, bijvoorbeeld, heeft een hoger rendement, maar veel mensen vinden zo’n grote investering beangstigend. Een hulplijn inschakelen kan dan een goed idee zijn.  

 

Bekijk

Luxe wordt steeds belangrijker criterium bij aankoop van tweede huis in Spanje

Uit onderzoek blijkt dat mensen die een vakantieverblijf in Spanje kopen steeds meer op zoek gaan naar luxefaciliteiten. Ze willen zorgeloos genieten van rust en extra diensten, en investeren daarom alsmaar vaker in een luxeresort. De investering is hoger maar je krijgt meer comfort in ruil én de levenskost ter plaatse is lager dan in België.

Bekijk

Investeren en genieten in Oostenrijk

Oostenrijk, zeer centraal gelegen in Europa, is na haar macht het Habsburgerrijk (de Oostenrijk-Hongaarse Monarchie), jarenlang wat op zichzelf gericht geweest. Inmiddels, en zeker na de EU toetreding, probeert Oostenrijk zich meer in een internationaal verbindende rol te manoeuvreren. Met het deelkantoor van de VN in Wenen vanaf de jaren 1960 en de rond 1980 voltooide UNO city kreeg Wenen meer invloed in de wereld al was het maar als gastheer van belangrijke conferenties. Uitmuntend gastheer zijn de Oostenrijkers overigens al sinds de middeleeuwen in hun Gasthäuser.

Bekijk

11 redenen om een huis in Portugal te kopen

Portugal is een gewild land om permanent of semi permanent te wonen en staat op de 5e plaats in de top 5 van expat bestemmingen. Dat is natuurlijk niet voor niets. De prachtige natuur, de gastvrije bevolking en de aangename prijzen in restaurants, café’s en dienstverlening ondersteunen uw keuze. In dit artikel ontvangt u 11 redenen om uw huis in Portugal te kopen.

Aanmelden nieuwsbrief

Schrijf je nu in voor onze nieuwsbrief en ontvang het laatste nieuws van de Second Home Beurs. Of ontvang wekelijks het laatste woningaanbod in je mailbox. Je kunt je op elk moment eenvoudig afmelden.



Aanmelden