Een huis kopen in Italië spreekt veel Belgen aan. De combinatie van klimaat, natuur, cultuur, kunst en eten maakt het land aantrekkelijk voor een tweede verblijf. Bovendien is het aanbod groot. Van een appartement aan de kust tot een villa in Toscane of een oud huis op het platteland.

Toch vraagt een huis kopen in Italië om een goede voorbereiding. Het aankoopproces verschilt op belangrijke punten van België. Ook krijg je te maken met Italiaanse belastingen, lokale regelgeving en administratieve verplichtingen.

Daarom is het verstandig om niet alleen naar je droomhuis te kijken. Onderzoek ook de juridische staat van de woning, vergunningen, jaarlijkse kosten en mogelijkheden voor verhuur. In dit blogartikel lees je waar je als Belgische koper rekening mee houdt.

Kan je als Belg een tweede verblijf kopen in Italië?

Ja. Als Belg ben je EU-burger. Daardoor heb je in principe dezelfde rechten als Italiaanse burgers bij het kopen en verkopen van vastgoed. Dat geldt ook voor een tweede woning of vakantiewoning. Je hebt dus geen speciale aankoopvergunning nodig omdat je buitenlander bent.

Wie een tweede woning kopen in Italië overweegt, heeft wel een Italiaanse fiscale code nodig. Deze codice fiscale wordt gebruikt bij verschillende officiële handelingen. Denk aan de aankoop, een hypotheek en het afsluiten van bepaalde contracten.

Het kopen van een tweede huis in het buitenland blijft echter complex. Italiaanse regels, contracten en documenten zijn niet altijd eenvoudig te begrijpen, net als de financiële, juridische en fiscale aandachtspunten rond een tweede verblijf kopen. Laat belangrijke documenten daarom controleren en waar nodig vertaald uitleggen.

Waar in Italië koop je een huis?

Italië heeft zeer verschillende gebieden. Daardoor bestaat er niet zoiets als dé Italiaanse vastgoedmarkt. Een woning in Milaan heeft een heel ander prijsniveau dan een huis in een dorp in Zuid-Italië.

In het noorden liggen populaire meren en economisch sterke grote steden. Midden-Italië trekt veel buitenlandse kopers door het landschap, historische steden en goede bereikbaarheid. Vooral Toscane is bekend. Maar ook andere regio’s in Midden-Italië bieden interessante mogelijkheden en soms een betere prijs-kwaliteitverhouding.

Zuid-Italië is interessant als de aankoopprijs zwaar meeweegt in je zoekprofiel. In verschillende gebieden ligt de prijs van Italiaans vastgoed duidelijk lager dan in bekende toeristische regio’s.

Rome en Venetië hebben ongetwijfeld aantrekkingskracht. Toch betaal je in zulke bekende steden vaak meer voor de locatie. Kijk daarom verder dan de bekende namen.

Wat kost een huis in Italië?

De prijzen verschillen sterk per regio. Ook de afstand tot zee, bereikbaarheid, staat van onderhoud en het uitzicht hebben veel invloed. Een Italiaans gemiddelde vertelt daardoor maar een deel van het verhaal.

Je ziet bijvoorbeeld appartementen aan de kust rond €150.000. Dat bedrag is geen vaste gemiddelde marktprijs. Op populaire locaties kan een appartement veel duurder zijn. In minder bekende gebieden vind je juist woningen onder dit bedrag.

Voor een vrijstaand huis op het platteland wordt vaak een veel ruimere bandbreedte gezien. Denk bijvoorbeeld aan ongeveer €200.000 tot €450.000 voor woningen die aantrekkelijk zijn voor buitenlandse kopers. Ook hier zijn grote verschillen mogelijk.

De Italiaanse vastgoedprijzen zijn na eerdere moeilijke marktperiodes in veel gebieden gestegen. Dat betekent niet dat iedere woning automatisch meer waard wordt. Locatie, onderhoud, lokale vraag en specifieke regels rond onder meer makelaars, vergunningen en agrarisch voorrangsrecht, zoals bij een tweede huis kopen in Italië, blijven bepalend.

Wie goedkoop wil kopen in Italië, vindt vooral in het zuiden en het binnenland kansen. In sommige dorpen komen zelfs projecten met huizen in Italië voor 1 euro voor, al brengen die vaak aanzienlijke renovatieverplichtingen met zich mee. Een lage prijs kan een unieke kans lijken. Controleer dan wel waarom de woning goedkoop is.

Hoe verloopt de aankoop van een tweede verblijf in Italië?

De zoektocht begint bij een duidelijk zoekprofiel. Bepaal eerst waarvoor je het tweede huis gebruikt. Wil je vooral zelf wonen tijdens vakanties? Wil je verhuren? Of zoek je een combinatie van eigen gebruik en inkomsten?

Daarna zoek je geschikte woningen. Dat kan via een Italiaanse makelaar, rechtstreeks bij een verkoper, via projectontwikkelaars of bijvoorbeeld tijdens een vastgoed beurs of expo.

Heb je een geschikte woning gevonden? Dan volgt meestal een bod. Let hier goed op. Een geaccepteerd schriftelijk bod kan juridische gevolgen hebben. Ga daarom niet uit van dezelfde gewoonten als in België.

Daarna kan een voorlopig koopcontract volgen. In Italië wordt dit vaak contratto preliminare of compromesso genoemd. Hierin staan afspraken over onder andere de prijs, oplevering en voorwaarden.

Vervolgens vindt de definitieve aankoop plaats via de notariële akte. Op dat moment gaat het eigendom normaal gesproken over op de koper.

Een bod is niet vrijblijvend

Dit is een belangrijk verschil waar veel buitenlandse kopers te weinig bij stilstaan. Zet niet zomaar een handtekening onder een proposta d’acquisto, oftewel een aankoopvoorstel.

Na acceptatie door de verkopende partij kan zo’n voorstel bindende gevolgen hebben. Zorg daarom dat noodzakelijke voorwaarden al in het document staan.

Denk bijvoorbeeld aan een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek. Ook een technische of juridische controle kan als voorwaarde belangrijk zijn.

Laat een document beoordelen voordat je tekent. Een makelaar of bemiddelaar begeleidt de transactie, maar vertegenwoordigt niet automatisch uitsluitend jouw belangen.

Heb je als Belg een Italiaanse notaris nodig?

Voor de definitieve overdracht van Italiaans vastgoed speelt de Italiaanse notaris een centrale rol. De verkoopakte wordt via een notariële akte vastgelegd en geregistreerd. De notaris controleert onder meer gegevens in registers en zorgt voor belangrijke formaliteiten rond de overdracht.

Toch moet je de notaris niet zien als jouw persoonlijke juridisch adviseur. De notaris heeft een onafhankelijke positie.

Bij een ingewikkelde aankoop kan aanvullende begeleiding daarom verstandig zijn. Zeker bij oude woningen, grond, bijzondere eigendomsconstructies of onduidelijke vergunningen.

Ook controleert de notaris niet ieder bouwkundig aspect van het huis. Daarvoor schakel je bij voorkeur een onafhankelijke technische expert in.

Waarom is een geometra belangrijk?

Een geometra is een Italiaanse technisch deskundige die onder andere bouwkundige en kadastrale controles uitvoert. Zo’n onafhankelijke expert kan veel problemen voorkomen.

Laat bijvoorbeeld controleren of de feitelijke situatie van de woning overeenkomt met de geregistreerde gegevens. De geometra kan ook de urbanistische conformiteit onderzoeken.

Dat is vooral belangrijk bij oudere of landelijke woningen. Een aanbouw, zwembad, extra kamer of schuur kan ooit zijn gebouwd zonder de juiste toestemming. Ook eerdere verbouwingen kunnen niet correct zijn geregistreerd.

Strenge bouwvoorschriften betekenen bovendien dat je voor nieuwe verbouwingen vaak toestemming van de gemeente nodig hebt. Wil je later een zwembad plaatsen, muren veranderen of bijvoorbeeld een warmtepomp installeren? Onderzoek dan vooraf wat mag.

Controleer ook het agrarisch voorrangsrecht

Bij landelijke woningen speelt nog een ander aandachtspunt. In bepaalde situaties bestaat een Italiaans agrarisch voorrangsrecht.

Bij landbouwgrond kunnen bijvoorbeeld bepaalde landbouwers of aangrenzende eigenaren onder voorwaarden een wettelijk voorkeursrecht hebben. De precieze situatie hangt af van het perceel en de betrokken partijen. De Europese notarissen noemen rechten van eerste koop voor landbouwers of naburige eigenaren expliciet als mogelijk aandachtspunt.

Koop je een woning met veel grond? Laat dit controleren voordat je definitief koopt.

Als een voorkeursrecht van toepassing is, moet hiermee correct worden omgegaan in het aankoopproces en het koopcontract. Neem dit aspect dus serieus.

Welke bijkomende kosten betaal je bij de aankoop?

Kijk niet alleen naar de vraagprijs van het huis. Bij een tweede huis kopen komen verschillende bijkomende kosten kijken.

Denk onder meer aan:

• Registratiebelasting of btw, afhankelijk van de verkoper en transactie
• Notariskosten
• Makelaarskosten
• Kosten voor technische en juridische controles
• Kosten voor vertalingen en begeleiding
• Kosten voor een eventuele hypotheek

Koop je een bestaande tweede woning van een particulier en gelden de voordelen voor een Italiaanse hoofdwoning niet? Dan bedraagt de registratiebelasting doorgaans 9%. Daarnaast gelden in zo’n standaardsituatie vaste hypothecaire en kadastrale belastingen. Bij aankoop van een onderneming waarbij btw verschuldigd is, werkt de belastingberekening anders.

Laat daarom vóór de aankoop een volledige kostenraming maken. Hoge verborgen kosten kunnen anders je budget flink veranderen.

Welke belastingen betaal je op een tweede woning in Italië?

Na de aankoop krijg je te maken met jaarlijkse lasten. Een belangrijke belasting is de IMU. Dit is een gemeentelijke vastgoedbelasting die onder meer relevant is voor een tweede woning.

De exacte hoogte hangt af van de kadastrale gegevens en regels van de betreffende gemeente. Ga dus niet uit van één vast percentage voor heel Italië.

Daarnaast bestaat de TARI. Dit is de lokale afvalstoffenheffing. De berekening hangt onder andere samen met kenmerken zoals de oppervlakte van de woning en de lokale regels. Ook het gebruik van de woning kan een rol spelen, net als het bredere belastingklimaat voor tweede woningbezitters in Italië.

Tel deze lasten vooraf mee. De jaarlijkse kosten voor een tweede huis in Italië bestaan namelijk niet alleen uit belastingen. Denk ook aan verzekering, energie, onderhoud, eventuele gemeenschappelijke kosten en lokaal beheer.

Moet je Italiaans vastgoed aangeven in België?

Ja. Als inwoner van België moet je buitenlands onroerend goed aangeven bij de Belgische belastingdienst. De Belgische fiscus kent aan buitenlands vastgoed een kadastraal inkomen toe. Ook wijzigingen of de verkoop van buitenlands onroerend goed moet je melden.

Je Italiaanse vakantiewoning verdwijnt dus niet uit beeld zodra je in Italië belastingen hebt betaald. België vraagt informatie over buitenlandse onroerende goederen en inkomsten.

Hoe België het inkomen uiteindelijk fiscaal behandelt, hangt onder meer samen met de geldende fiscale regels en het dubbelbelastingverdrag. Ook verhuur kan gevolgen hebben.

Controleer daarom altijd de actuele informatie bij FOD Financiën – buitenlands onroerend goed en kadastraal inkomen of vraag advies aan een Belgische fiscalist met kennis van buitenlands vastgoed.

Kan je een hypotheek krijgen voor een huis in Italië?

Ja. Een hypotheek in Italië is ook voor buitenlandse kopers mogelijk. Een Italiaanse bank is echter niet verplicht om iedere aanvraag te accepteren. Banken beoordelen onder meer je inkomen, schulden, vermogen en de waarde van het vastgoed.

In de praktijk financieren banken voor niet-inwoners vaak een kleiner deel van de aankoop. De stelling dat je als buitenlander altijd 40 procent zelf moet inleggen, is echter te absoluut. Zie 40% eigen middelen liever als een mogelijke praktijkindicatie dan als een wettelijke regel.

Hypotheekrentes in Italië variëren. De rente hangt af van de bank, looptijd, gekozen rentevorm, financiële positie en marktomstandigheden. Een hypotheekaanvraag kan bovendien weken of maanden duren en brengt kosten met zich mee. Begin daarom vroeg met financiering.

Financiering via België kan interessant zijn

Onderzoek ook wat je eigen bank in België kan betekenen. Heb je voldoende vermogen of overwaarde op Belgisch vastgoed? Dan bestaan er mogelijk andere manieren om de aankoop te financieren.

Dit kan eenvoudiger zijn dan uitsluitend vertrouwen op een Italiaanse hypotheek. Dat betekent niet dat financiering via België altijd goedkoper of beter is. Vergelijk rente, looptijd, zekerheden, belastingen en totale kosten.

Hypotheken in Italië verschillen op verschillende aspecten van Belgische woonkredieten. Laat je daarom niet alleen leiden door het rentepercentage.

Kijk naar het totale financiële plaatje. Dat is uiteindelijk belangrijker dan één aantrekkelijke rente.

Mag je een vakantiewoning in Italië verhuren?

In veel situaties mag dat. Maar verhuur van een woning in Italië vraagt naleving van nationale, regionale en lokale regelgeving.

Juist dat lokale karakter is belangrijk. Regels voor toeristische verhuur kunnen per regio en gemeente verschillen. Registratie, identificatienummers, meldingen van gasten en andere verplichtingen kunnen van toepassing zijn.

Wil je structureel inkomsten uit je vakantiehuis halen? Onderzoek de regels voordat je koopt. Controleer ook of een appartement onderdeel is van een complex waar aanvullende afspraken gelden.

Daarnaast heeft de keuze voor een fiscaal regime gevolgen voor de belasting op verhuurinkomsten. Laat daarom vooraf berekenen wat netto overblijft.

Verhuur kan aantrekkelijk zijn. Beschouw een hoge bezettingsgraad of rendement echter nooit als vanzelfsprekend.

Waar moet je op letten voordat je een huis koopt?

Een mooi uitzicht kan veel invloed hebben op je keuze. Toch zijn er belangrijkere aspecten.

Kijk eerst naar de juridische en technische staat. Kloppen de kadastrale gegevens? Zijn verbouwingen legaal uitgevoerd? Zijn er schulden, hypotheken, erfdienstbaarheden of rechten van derden? Heeft de verkoper daadwerkelijk het recht om te verkopen?

Kijk daarna naar de locatie. Een woning die in augustus levendig en bereikbaar is, kan buiten het hoogseizoen heel anders aanvoelen. Hoe ver liggen winkels, een ziekenhuis en een luchthaven? Is de toegangsweg het hele jaar goed bereikbaar?

Praat ook met buren. Zij weten vaak veel over de omgeving.

Zonder permanente bewoning vraagt een woning bovendien om beheer op afstand. Wie controleert het huis bij lekkage, storm of technische problemen?

Welke rol heeft een Italiaanse makelaar?

Een makelaar in Italië oefent een gereguleerd beroep uit. Controleer daarom met wie je zaken doet.

Een belangrijk aandachtspunt is de positie van de makelaar. De Italiaanse bemiddelaar kan betrokken zijn bij zowel koper als verkoper. Ga dus niet automatisch uit van een exclusieve belangenbehartiging zoals je misschien verwacht.

Vraag vooraf wie de makelaar vertegenwoordigt en welke vergoeding je betaalt. Een goede makelaar informeert je over de woning en begeleidt de zoektocht. Voor onafhankelijk juridisch, technisch of fiscaal advies schakel je aparte experts in. Dat klinkt misschien omslachtig. Bij een grote aankoop in het buitenland is die extra controle absoluut verstandig.

Welke risico’s en valkuilen zijn er?

Het grootste risico bij huis kopen in Italië is te snel verliefd worden op het vastgoed. Een oud huis tussen de olijfbomen kan fantastisch zijn. Maar charme zegt niets over vergunningen, constructie of eigendomsrechten.

Veel problemen ontstaan door oude verbouwingen die niet correct zijn geregistreerd. Andere risico’s zijn onduidelijke perceelgrenzen, voorkeursrechten, onderschatte renovatiekosten en een te optimistische verwachting van verhuurinkomsten.

Ook verschillende subsidies voor renovatie en verduurzaming krijgen regelmatig aandacht. Ga er niet automatisch van uit dat buitenlandse kopers voor alle subsidies in aanmerking komen. Regelingen en voorwaarden veranderen.

Laat daarom altijd actuele informatie controleren voordat je een financiële beslissing neemt.

Is een tweede woning in Italië een goede investering?

Dat hangt volledig af van je doel. Koop je vooral voor eigen gebruik? Dan spelen levenskwaliteit, bereikbaarheid en persoonlijke voorkeur een grote rol.

Zoek je vooral rendement? Dan kijk je anders naar vastgoed. Bezettingsgraad, lokale verhuurregels, aankoopprijs, beheer, onderhoud en belastingen krijgen dan meer gewicht.

Italië heeft een enorme toeristische aantrekkingskracht en behoort wereldwijd tot de landen met bijzonder veel UNESCO-werelderfgoed. Maar toeristische populariteit betekent niet automatisch dat ieder appartement of iedere villa een goede investering is.

Maak daarom vooraf een realistische berekening. Neem ook periodes zonder verhuur en onverwacht onderhoud mee.

Een tweede woning kopen in Italië is vooral verstandig als het huis past bij je financiële mogelijkheden én het gebruik dat je ervan verwacht.

Begin je zoektocht naar een huis in Italië goed voorbereid

Een huis kopen in Italie begint vaak met een beeld: een terras in Toscane, een appartement vlak bij de kust of een karakteristiek huis in het zuiden. Daarna begint het echte werk.

Bepaal je budget. Maak een zoekprofiel. Onderzoek gebieden en bereikbaarheid. Vergelijk woningen. En laat de woning technisch, juridisch en fiscaal controleren voordat je tekent.

Wie rustig koopt, stelt betere vragen. Dat verkleint de kans op verrassingen en maakt de zoektocht naar een Italiaanse vakantiewoning een stuk overzichtelijker.

Wil je je eerst breed oriënteren? Bezoek dan Second Home Expo in België of plan een bezoek aan de Second Home Expo in Flanders Expo Gent. Op de beurs ontmoet je diverse experts op het gebied van tweede woningen. Denk aan projectontwikkelaars, makelaars en juridisch adviseurs. Ook ontdek je vastgoed uit verschillende landen en regio’s.

Tijdens de expo worden daarnaast diverse seminars georganiseerd. Deze zijn voor bezoekers van de beurs gratis toegankelijk. Experts adviseren over onder andere aankoop, financiering, regelgeving en vastgoed in het buitenland.

Zo vergelijk je verschillende mogelijkheden rechtstreeks met elkaar. Kortom: een goede, oriënterende start voor de zoektocht naar een Second Home.