Een huis verhuren in Duitsland

Duitsland is in de afgelopen jaren onder steeds populairder geworden. Een belangrijke succesfactor is dat Duitsland voor de meeste Belgen voor een lang weekend of midweek in tijd goed bereisbaar is. Veel mensen gaan wandelen of wintersporten in Sauerland, Harz of Eifel. Ook Berlijn is als culturele en trendy topper erg in trek.

Je huis in Duitsland verhuren

Natuurlijk kun je een hotel of recreatiewoning boeken, maar ook steeds meer mensen denken na over een tweede huis in Duitsland. Populaire gebieden zijn onder meer de Eifel en Sauerland. Reeds de nodige Belgen hebben in deze gebieden een tweede huis in eigendom. Meestal is dit een vrijstaande recreatiewoning of appartement. Voordat u overgaat tot aanschaf van een tweede huis in Duitsland, is het belangrijk goed na te denken over een aantal aspecten, waarvan de belastingen een belangrijke component vormen.

Belastingen en tweede huis in Duitsland

Als u een tweede huis in Duitsland koopt, krijgt u vanaf de aankoop te maken met het aldaar geldende belastingsysteem. De belangrijkste belastingen waarmee u in Duitsland te maken krijgt, zijn de inkomsten-, omzet- en overdrachtsbelasting.

In beginsel heeft u voor de inkomstenbelasting (Einkommensteuer) te maken met een heffing in beide landen. Dit lijkt erger dan het is. Mede ter voorkoming van dubbele belasting op tweede huizen heeft men met Duitsland een belastingverdrag gesloten. Het verdrag geeft aan dat er effectief in het land waar het tweede huis is gelegen inkomstenbelasting dient te worden betaald. In dit geval Duitsland. Toch zal in de meeste gevallen de heffing van inkomstenbelasting in Duitsland meevallen. Dit komt doordat u in Duitsland allerlei kosten en lasten mag aftrekken.

De belangrijkste hiervan zijn rente op de financiering en afschrijvingen op de inventaris en woning zelf. Hierdoor hoeft er per woning weinig tot geen inkomstenbelasting te worden betaald. Tenslotte dient u bij verkoop binnen 10 jaar in Duitsland af te rekenen over een mogelijke waardestijging op uw tweede huis. Het beste kunt u dan verkopen na 10 jaar. Er zijn plannen de termijn van 10 jaar om te buigen naar onbepaalde tijd.

Net als in België kunt u bij verhuur ondernemer worden voor de omzetbelasting (Mehrwertsteuer) in Duitsland. Bij aanschaf kunt u als ondernemer alle omzetbelasting aftrekken op de aanschaf van woning en inventaris. Deze aftrek wordt deels teruggenomen als u de woning binnen 10 jaar verkoopt of geheel voor eigen gebruik gaat aanwenden. Voor inventaris geldt overigens een termijn van 5 jaar.

In Duitsland moet bij kortstondige verhuur een tarief van 7% in rekening worden gebracht. Bij langdurige verhuur aan een touroperator is het percentage 19%. Alle BTW in de kosten is bij verhuur aftrekbaar. Voor de eerste 2 jaar dient u maandelijks aangifte te doen voor de omzetbelasting. Vanaf het derde jaar kan dit ook per kwartaal.

Bij aankoop van een tweede huis in Duitsland bent u overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) verschuldigd. Het tarief bedraagt veelal 3,5%. In sommige gevallen echter hoger. In Berlijn bedraagt het tarief bijvoorbeeld 4,5%. In alle Duitse gemeenten bent u onroerendzaakbelasting (Grundsteuer) verschuldigd. Het tarief en berekening ervan verschilt per gemeente.