Er is vandaag de dag veel interesse in het kopen van vakantiewoningen. Het kopen en verkopen van een tweede woning kan BTW gevolgen met zich meebrengen. Een overzicht.

Verkoop van een vakantiewoning zonder BTW

Als je een vakantiewoning verkoopt zonder afspraken te maken met de koper, wordt er geen BTW aangerekend. Meestal geldt er voor de verkoop van een vakantiewoning namelijk een vrijstelling van de omzetbelasting.

Als je zelf de BTW in aftrek hebt gebracht bij de aankoop van de vakantiewoning, ben je verplicht om een deel van het in aftrek gebrachte bedrag terug te betalen bij de verkoop. Dit komt doordat vakantiewoningen een herzieningsperiode hebben van 10 jaar. Dat betekent dat het gebruik van de woning gelijk moet blijven in het jaar van de aankoop of ingebruikname plus de 9 daaropvolgende jaren. Verandert het gebruik van BTW-belast naar vrijgesteld? Dan moet je de BTW terugbetalen. Dat geldt ook bij de verkoop van de woning.

Verkoop van een vakantiewoning met BTW

Als je je vakantiewoning verkoopt met BTW, vermijd je dat je de BTW moet terugbetalen. De BTW wordt dan verlegd van de verkoper naar de koper en het in aftrek gebrachte bedrag wordt niet herzien.
Het is belangrijk dat de verkoper en de koper dit samen overeenkomen en dat de verkoop voldoet aan bepaalde voorwaarden:
1.       De koper is van plan de vakantiewoning gebruiken voor meer dan 90% BTW-belaste prestaties.
2.       Deze keuze is vastgelegd in de leveringsakte of er is een verzoek ingediend bij de Belastingdienst.

De koper kan de verlegde BTW in aftrek brengen als hij van plan is de vakantiewoning voor 100% te verhuren. Er start dan een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar. De koper moet ook overdrachtsbelasting betalen, ook al wordt er verkocht met BTW.

Verkoop van een vakantiewoning met BTW van rechtswege

Verkoop je een vakantiewoning die je nog niet langer dan 2 geleden in gebruik nam? Dan is de BTW van rechtswege verschuldigd. Dat wil zeggen dat de verkoop sowieso met BTW plaatsvindt, ook al kiezen de koper en de verkoper niet voor de BTW. Dit beïnvloedt ook de overdrachtsbelasting. Aangezien de BTW van rechtswege verschuldigd is, is de zogeheten ‘samenloopvrijstelling’ van kracht. Dit betekent dat er een vrijstelling geldt voor de overdrachtsbelasting. De koper moet dus BTW betalen bij de verkoop maar mogelijk geen overdrachtsbelasting.

Overdragen van een onderneming

Het is ook mogelijk om een vakantiewoning met lopende verhuurboekingen te verkopen. In dit geval (‘overgang van een onderneming’ of ‘algemeenheid van goederen’ genaamd) is er geen omzetbelasting verschuldigd. In de Nederlandse omzetbelasting wordt er namelijk vanuit gegaan dat de koper de plaats inneemt van de verkoper. Voor de koper heeft dit wel nadelen. Alle rechten en plichten inzake de berekening van de BTW gaan over op de koper. Bovendien zet de koper de herzieningstermijn van de verkoper verder. De verplichtingen die daaruit kunnen voortvloeien zijn voor rekening van de koper.