Een huis kopen in Duitsland

In Duitsland mogen Europeanen, zonder vergunningenplicht grondeigendom verwerven. Maar waar moet u als koper op letten? Zowel het aankopen van onroerend goed, de voorwaarden voor de aankoop als ook de aan de koop verbonden rechten en plichten richten zich naar de wetten van het land waar het onroerend goed zich bevindt, in dit geval de Bondsrepubliek Duitsland. Als koper van een onroerend goed in Duitsland wordt u daarom met een aantal onbekende feiten en voorschriften geconfronteerd. Voordat u als koper uw handtekening onder een koopcontract zet, is het dus belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van onroerend goed in Duitsland.

Tweede huis in Duitsland: Wat moet u weten?

Als eerste is van belang, dat voor het aankopen van het eigendom het afsluiten van twee overeenkomsten én de inschrijving in het “Grundbuch“ (kadaster) vereist zijn: Allereerst wordt een “Kaufvertrag“ (koopovereenkomst) afgesloten, daarna moeten de partijen akkoord zijn, dat het eigendom op de koper overgaat (dit wordt in Duitsland “Auflassung“ genoemd). Tenslotte moet de wijziging ten aanzien van het eigendom in het “Grundbuch“ worden ingeschreven. De koper is pas officieel eigenaar na inschrijving in het “Grundbuch“.

De koopovereenkomst, notariële vastlegging en inschrijving in het kadaster

Wooneigendom kan juridisch alleen in combinatie met een stuk grond verworven worden, of het nu gaat om een nieuwbouwwoning of een bestaande woning. Wie een stuk grond koopt, verwerft daarmee automatisch ook het zich daarop bevindende gebouw. Het stuk grond is derhalve altijd het onderwerp van de koopovereenkomst.

Overeenkomstig § 313 van het Duitse Burgerlijke Wetboek (BGB) is voor iedere overeenkomst waarin iemand het eigendom van grond verwerft of overdraagt een notariële akte vereist. In Duitsland gaat men niet alleen voor de “Auflassung“, maar ook voor de koopovereenkomst naar de notaris om alles notarieel vast te leggen. Anders dan in Nederland is de mondelinge overeenstemming met de verkoper juridisch niet bindend! Voor kopers van een grondstuk geldt daarom: wie zeker wil zijn dat hij eigenaar wordt van het stuk grond, dient aan te dringen op een spoedige afspraak bij de notaris.

De taken van de notaris

De notaris is verplicht de koopakte te controleren, voor het opmaken van het Grundbuch.

• Zich op de hoogte stellen of en welke belastingen en beperkingen op de grond rusten;
• Voorlezen van alle teksten van A tot Z aan de contractanten voor de bekrachtiging; onduidelijkheden ophelderen;
• het inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke ordening van de gemeente over de grondverkoop, zodat deze een niet optie-verklaring afgeeft, de gemeente waarin de grond zich bevindt, heeft een voorkoopsrecht;
• Het inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt. Na betaling van deze belasting geeft de belastingdienst een verklaring van geen bezwaar af.
• Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.

Notarissen staan onder toezicht van Justitie. Men kan bij de arrondissementsrechtbank een klacht indienen, als de notaris slordig werkt of zelfs als de verkoper wordt bevoordeeld door de notaris.

Kosten bij aankoop van een woning in Duitsland

• kosten voor de notaris;
• inschrijving in het kadaster;
• makelaarsprovisie;
• overdrachtsbelasting.