Een vakantieoptrekje in het buitenland is in trek: meer Belgen dan ooit kochten bijvoorbeeld dit jaar een woning in Spanje. Zon gegarandeerd, maar ook andere regels dan bij ons. Koop geen huisje met uw hoofd in vakantiestemming, maar wees extra alert als u buitenlands vastgoed koopt.

Het ziet ernaar uit dat dit jaar ruim 3.000 Belgen een pand kopen in Spanje. Het zuiderse land is in enkele jaren veel populairder geworden voor aankopen: in 2008 waren er naar schatting maar ruim 500, in 2012 ruim 1.600.

Uit de cijfers van BNP Paribas Fortis over leningen voor tweede verblijven bleek eerder deze maand al de grote interesse voor een buitenverblijf buiten de grenzen: zowat 45 procent van de buitenverblijven voor eigen gebruik ligt in het buitenland. Toppers zijn Spanje, Frankrijk en Nederland, dat recent populairder is geworden dan Italië.

Het vooruitzicht op mooi weer in combinatie met prijzen die door de vastgoedcrisis hier en daar een forse duik maakten, verleidt dus steeds meer landgenoten. Laat u echter niet te snel verblinden door de zon op de witgekalkte gevels.

1. Laat uw vastgoedplannen eerst vier seizoenen bezinken

Toch moeten we uw enthousiasme, zo vlak na die zalige vakantie, even temperen. Als u ter plaatse al wat hebt rondgekeken bij makelaars, doet u er goed aan uw aankoopplannen even te laten bezinken. Probeer in alle seizoenen het dorp en de regio te bezoeken, zodat u weet wat u te wachten staat als u voortaan ook buiten het hoogseizoen wilt gaan ontspannen in uw nieuwe optrekje. Is het daar nog wat gezellig in de winter?

Het geeft u ook de gelegenheid om ter plaatse nog eens goed rond te kijken en de aangeboden vakantiehuizen of appartementen met uw eigen ogen te zien. Stroken die met de brochures en mooie webpagina’s? Ook in Spanje is een prijs die te mooi klinkt om waar te zijn hoogstwaarschijnlijk niet zo mooi: echte stuntprijzen leiden veelal naar ‘blokkendozen’ ver van de zee of naar oude gebouwen.

2. Laat u bijstaan door lokale experts

Bij de lokale vakvereniging van architecten kunnen ze u in contact brengen met een professional die met u kan meegaan om de staat van het gebouw te beoordelen.

Een lokale expert aanspreken om u door de juridische en administratieve molen te gidsen, is meestal eveneens een must.

• Zo mag u in Spanje van de notaris niet meer verwachten dan dat hij de wijziging van eigenaar registreert. U moet zich laten bijstaan door een gespecialiseerde advocaat om onder meer een stedenbouwkundig onderzoek te doen en na te gaan of op de grond wel gebouwd mocht worden - een vakantiehuis kopen op een grond die officieel geen bouwgrond is, kan tot een onteigening leiden. De advocaat gaat ook na of de verkoper geen schulden aan de Spaanse overheid meer had: indien dat wél het geval is, kan de koper daarop worden aangesproken.
• Idem dito in Turkije: koop niets zonder het attest dat de bouwnormen zijn gevolgd en dat de verkoper geen schulden meer heeft.
• In Italië is het dan weer onbegonnen werk om zonder de hulp van een fiscalist een belastingaangifte in te dienen: de belastingplichtige wordt er geacht zelf de verschuldigde belasting te berekenen, en er is zeer weinig goodwill om foutjes door de vingers te zien.
• Ook in het goedkopere Portugal spreekt u het best een lokale advocaat aan.

3. Informeer u over het belastingsysteem

Uiteraard wint u het best uitgebreid inlichtingen in over het belastingsysteem in het land waarin u een vakantieverblijf wilt kopen. Ga daarvoor te rade bij een neutrale partij die geen enkel voordeel haalt uit een (snelle) verkoop.

• In alle populaire vakantielanden geldt om te beginnen een vorm van registratierecht bij de aankoop van een bestaand pand, al dan niet te vervangen door het betalen van btw op een nieuwbouw. Plus notaris- of andere administratieve kosten.
• Zodra de vakantiewoning in uw bezit is, zijn er meestal jaarlijkse belastingen verschuldigd: er is een waaier aan nationale, regionale en/of lokale belastingen met allerlei namen en tarieven. Grondbelasting, woontaks, belasting voor niet-inwoners, lokale onroerende belasting… Als u een aardig vermogen bezit, komt u misschien ook nog in de groep terecht die vermogensbelasting moet betalen. Wat u betaalt op het loutere bezit van een pand valt vaak mee, maar het is aangenamer het vooraf te weten.

4. Ga na of u uw vakantieverblijf wel mag verhuren

Een minderheid verhuurt zijn vakantieverblijf in het buitenland, soms om wat kosten te recupereren. Bedenk vóór u uw handtekening onder de verkoopakte zet of u het pand ooit wilt verhuren. Zo ja, vergewis u ervan of u dat in alle vrijheid kan doen. Bent u niet door de lokale wetgeving beperkt? Of door uw contract - zeker als u koopt in grote vakantieparken vraagt u het best na wanneer u kan verhuren en wanneer u er zelf kan verblijven? In veel regio’s - dit jaar kwam ook Andalusië er nog bij - moet u het te verhuren pand registreren en enkele normen naleven.

Verhuurt u dan inderdaad uw vakantiestek, dan zijn zo goed als altijd belastingen verschuldigd op de huurinkomsten, al dan niet berekend op de daadwerkelijke huurgelden - meestal mogen wel kosten worden afgetrokken - of op de kadastrale huurwaarde. Die belastingen vallen grosso modo hoger uit dan de belastingen louter op het bezit van een pand.

5. Besef dat u misschien meerwaardebelasting moet betalen als u uw vakantiehuis opnieuw verkoopt

En we zijn er nog niet. Uw vakantieverblijf opnieuw verkopen is wellicht niet uw eerste bekommernis, maar houd in het achterhoofd dat er in veel landen - Frankrijk, Italië en Spanje horen daarbij - een meerwaardebelasting geldt, die al dan niet wegvalt als die verkoop (vele) jaren na de aankoop gebeurt. En wist u dat bij een verkoop in Frankrijk tijdelijk een persoon met de Franse nationaliteit borg moet staan voor het geval de notaris een rekenfout maakt? De kans is klein dat een makelaar spontaan zulke weetjes opdiept…

6. Informeer u over de erfbelasting

Geen haar op uw hoofd dat eraan denkt ooit te verkopen, u kijkt er al naar uit dat uw huisje later het toevluchtsoord blijft van uw kinderen en kleinkinderen? Doe hen een plezier en bekijk welke erfbelasting hun te wachten staat. De tarieven vallen vaak redelijk mee zolang het pand niet te florissant is. Ga eveneens na of België ook nog een erfbelasting heft op dat pand.

Let wel even op als u niet gehuwd bent: in Frankrijk vallen wettelijk samenwonenden bijvoorbeeld wel onder de regels die ook gelden voor gehuwde paren, maar in landen als Spanje of Italië is het concept ‘samenwonen’, en zeker ‘feitelijk samenwonen’, onbekend. Een testament of schenking kan een nette oplossing bieden: een kwestie van plannen dus.

Ook nog aangeven in België!

Ook een tweede verblijf in het buitenland moet u in uw Belgische belastingaangifte opnemen. Hebt u huuropbrengsten uit het pand,  dan moet u de effectief ontvangen bedragen aangeven. Daarvan zal de fiscus een kostenforfait van 40 procent aftrekken. Ook mag u de al betaalde buitenlandse belastingen aftrekken.

Dat u uw tweede verblijf in het buitenland moet aangeven in uw belastingaangifte, betekent niet dat het pand nog een keer belast wordt in België. Daarover heeft België met heel wat landen, onder meer alle Europese lidstaten, een dubbelbelastingverdrag gesloten. Maar dat inkomen wordt wel bij uw andere inkomsten geteld, waardoor u mogelijk in een hogere belastingschijf terechtkomt.

Bron: detijd.be