Tweede verblijf in Frankrijk voortaan lager belast

Omdat het Europees Hof oordeelde dat eigenaren van een buitenlands tweede verblijf benadeeld worden, heeft de fiscus verduidelijkt hoe dat verblijf voortaan moet worden aangegeven. Maar niet alle problemen zijn daarmee opgelost.

Eigenaren van een tweede verblijf moeten dat aangeven in hun belastingaangifte, ook als dat stekje in het buitenland ligt. Niet-verhuurde onroerende goederen moeten worden aangegeven voor hun ‘huurwaarde’. ‘Maar de bepaling van die waarde zorgt al jaren voor discussie. Als er geen huur wordt betaald, zijn er geen inkomsten’, schetst Wim Vermeulen, specialist vastgoedfiscaliteit bij advocatenkantoor Cazimir.
Het hof van beroep in Antwerpen speelde de zaak zelfs door aan het Europees Hof van Justitie. ‘Dat oordeelde in 2014 dat de Belgische regeling eigenaren van buitenlandse tweede verblijven benadeelt. Wie in België een tweede verblijf bezit en dat niet verhuurt of het verhuurt aan iemand die het pand gebruikt als gezinswoning, moet het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40 procent aangeven’. Dat KI is in de meeste gevallen een stuk lager dan de huurwaarde van buitenlandse tweede verblijven.

Helaas zei het Hof niet hoe de Belgische regels moesten worden gewijzigd om de discriminatie weg te werken. Omdat de Belgische wetgever de regels niet aanpaste, oordeelde het Antwerpse hof van beroep in 2015 dat de ‘valeur locative brute’ voor Franse onroerende goederen geldt. Daarvan mag de belastingplichtige volgens het Antwerpse hof twee taksen aftrekken: de ‘taxe foncière’ (een grondbelasting voor de eigenaar) en de ‘taxe d’habitation’ (ingezetenenbelasting voor de bewoner).

Ongunstig arrest

Dat voor haar ongunstige arrest was niet naar de zin van de fiscale administratie. Daarom heeft ze eind juni 2016 in een omzendbrief het begrip ‘huurwaarde’ verduidelijkt. ‘De belastingdienst bevestigt impliciet het arrest van het Hof van Justitie’, vindt Vermeulen. De dienst neemt het dubbele van de ‘valeur locative brute’ als belastbare basis. Behalve de taxe foncière mag er ook een kostenforfait van 40 procent afgetrokken worden van de Franse huurwaarde. Maar de taxe d’habitation aanvaardt de Belgische fiscus niet als aftrekpost.

Het gevolg is dat de meeste Franse tweede verblijven voortaan voordeliger belast worden. Michael Joosen van Cazimir geeft als voorbeeld de case die het hof van beroep in Antwerpen aan het Hof van Justitie voorlegde. ‘Initieel schatte de Belgische fiscus de huurwaarde op 16.500 euro, waardoor de gepensioneerde eigenaar een Belgische belastingfactuur van 6.045 euro in de bus kreeg. Volgens de omzendbrief bedraagt de Belgische belastbare basis slechts 1.245 euro, waardoor de belastingfactuur bijna halveert tot 3.550 euro.’

Toch zijn met deze omzendbrief nog lang niet alle problemen van de baan. ‘Ten eerste verduidelijkt de omzendbrief alleen hoe het begrip huurwaarde moet worden ingevuld voor tweede verblijven in la douce France’, stipt Vermeulen aan. ‘Voor wie een tweede verblijf heeft in een Europese lidstaat die het begrip forfaitaire huurwaarde niet kent, biedt de omzendbrief geen oplossing. En dus blijft de discriminatie in vergelijking met eigenaren van een tweede verblijf in België mogelijk bestaan’, concludeert hij.

Bewust niets doen

De wetgever moet eindelijk optreden, redeneert Vermeulen. In theorie zijn er twee opties. ‘Ofwel wordt een kadastraal inkomen toegewezen aan elk tweede verblijf in elke Europese lidstaat en wordt iedereen belast op dit KI. Ofwel moeten ook Belgische tweede verblijven worden belast aan de werkelijke huurwaarde. Maar een plotse belastingverhoging op Belgisch vastgoed is politiek moeilijk te verantwoorden. In de praktijk is deze optie dus even onwaarschijnlijk als de eerste.’

Dus moeten we het doen met ‘une solu-tion à la belge’, besluit Vermeulen. ‘De Belgische wetgever zit niet toevallig stil. Zolang er niets gebeurt, blijft iedereen tevreden. Laat de volgende regering maar een oplossing zoeken als de Europese Commissie een inbreukprocedure zou starten, lijkt het idee. Ondertussen proberen we voor elk land een praktische oplossing te vinden, zoals het hof van beroep van Antwerpen dat al deed voor Frankrijk.’

Buitenlands verblijf duwt belastingfactuur Belgische inkomsten omhoog

Dat u uw buitenlands tweede verblijf moet aangeven in uw belastingaangifte, betekent niet dat het pand nog een keer belast wordt in België. De eigenaar betaalt al belastingen in het land waar het pand ligt. ‘Daarover heeft België met heel wat landen, waaronder alle Europese lidstaten, een dubbelbelastingverdrag afgesloten’, stelt Wim Vermeulen, specialist vastgoedfiscaliteit bij advocatenkantoor Cazimir gerust. ‘Dat inkomen wordt wel bij uw andere inkomsten geteld, waardoor u mogelijk in een hogere belastingschijf terechtkomt’, zegt Vermeulen.

Pieter Haine, estate planner bij Bank Nagelmackers, verduidelijkt de mogelijke impact met het volgende voorbeeld. ‘Rik en Angèle ontvangen een ‘gezinspensioen’ van 24.000 euro per jaar en de jaarlijkse huurwaarde van hun huis in Frankrijk wordt geschat op 15.000 euro. In België is die huurwaarde vrijgesteld, maar moet ze toegevoegd worden aan het bedrag van het wettelijk pensioen om de belastingvoet te bepalen die van toepassing is op het wettelijk pensioen. Voor aanslagjaar 2016 (inkomsten 2015) gaat het om een belastingverhoging op het wettelijk pensioen van 1.312 euro (inclusief gemeentelijke opcentiemen van 7%).’

Bron: De Tijd

Gerelateerde berichten

Bekijk

Belangrijke documenten voor wie een huis koopt in Spanje

Wil een vakantiewoning kopen in Spanje? Een goed idee want Spanje heeft veel te bieden: mooi weer, lekker eten, een rijke cultuur, een rustig levenstempo. Toch moet je met een aantal zaken rekening houden als je een tweede woning wil kopen in Spanje. Je moet over een aantal juridische documenten beschikken. Sommige moet je aanvragen bij de Spaanse overheid en dat gaat niet altijd snel doordat de bureaucratie groot en log is. Begin er dus op tijd mee. Of vraag de makelaar waar je de woning koopt om je te helpen bij dit proces. We geven je een overzicht van de juridische documenten die je nodig hebt.

Bekijk

Je bent jong en je wilt wat: een tweede verblijf

Al een kwart van de hypothecaire leningen dient voor de aankoop van een tweede verblijf. Dat zegt BNP Paribas Fortis. En opvallend: daar zitten heel wat dertigers tussen. “De combinatie van de investering en er zelf plezier aan beleven trekt jongere kopers aan.”
Eén op de vier hypothecaire kredieten die marktleider BNP Paribas Fortis in 2018 verstrekte, was bestemd voor de aankoop van een tweede verblijf. Het jaar voordien was dat één op de vijf. De verklaring voor die stijging is niet ver te zoeken: we vinden de lage rente op de spaarrekeningen niet aanlokkelijk en in aandelen beleggen is riskant, dus kiezen we voor de zekerheid die vastgoed biedt.

 

Bekijk

Vastgoed kopen in het buitenland: een verstandige investering?

Investeren in vastgoed zit al enkele jaren flink in de lift, met dank aan de historisch lage rente. Door die lage rente kan u goedkoop lenen, ook als u overweegt een tweede huis of appartement te kopen. Dat kan voor vastgoed in ons land, maar evengoed voor vastgoed in het buitenland. Waarop letten als u een eigen stek aan een zuiderse costa of in de bergen wil kopen? Financieel expert Michaël Van Droogenbroeck legt het uit.

 

Bekijk

Slim beleggen in vastgoed: 5 ultieme tips

Bij een vastgoedinvestering ga je niet over één nacht ijs. Wanneer je serieus geld wilt beleggen in onroerend goed is het verstandig om rekening te houden met enkele zaken. Veel beleggers maken de fout door onvoorbereid te beleggen in vastgoed. In onderstaand artikel geven we je de 5 ultieme tips on slim te beleggen in vastgoed.
 

Aanmelden nieuwsbrief

Schrijf je nu in voor onze nieuwsbrief en ontvang het laatste nieuws van de Second Home Beurs. Of ontvang wekelijks het laatste woningaanbod in je mailbox. Je kunt je op elk moment eenvoudig afmelden.