Bent u eigenaar van een tweede verblijf in het buitenland dat u zelf bewoont? Dan moet u de gemiddelde jaarlijkse brutohuur kunnen schatten. En dat is moeilijker dan op het eerste gezicht lijkt.

Als u in het buitenland eigenaar of vruchtgebruiker bent van een tweede verblijf dat u zelf tijdens de vakantie bewoont, moet u voor uw Belgische inkomstenbelastingen jaarlijks het brutobedrag van de ‘huurwaarde’ aangeven. Is uw vakantieland aan ons land gebonden door een overeenkomst om dubbele belasting te voorkomen? Dan wordt het nettobedrag vrijgesteld (met progressievoorbehoud). Is dat niet het geval, dan wordt de belasting die verhoudingsgewijs overeenstemt met het nettobedrag met de helft verminderd.
De fiscus berekent dat nettobedrag op basis van de brutohuurwaarde die u zelf aangeeft. Het principe is: het nettobedrag van de huurwaarde is gelijk aan het brutobedrag verminderd met 40 procent voor onderhoudskosten.

Hoe komt u de brutohuurwaarde van uw woning te weten? Volgens de administratieve commentaren is dat de gemiddelde jaarlijkse brutohuur, of de huur vermeerderd met onder meer de kosten die de huurder in uw plaats aangaat volgens de gebruiken van het land.

U moet dus zelf die gemiddelde jaarlijkse brutohuur bepalen. Vindt de fiscus dat bedrag onvoldoende, dan moet hij dat bewijzen. Want elke aangifte die tijdig wordt ingediend, wordt verondersteld correct te zijn. Er zijn zelden betwistingen. Gaat de fiscus niet akkoord? Dan gaan de inspecteurs via internet op zoek naar de huurprijs voor vergelijkbare panden in de buurt en gaan ze over tot een wijziging van aanslag.

Respect voor de EU-principes

Een belastingplichtige had in 2004 een tweede verblijf in Frankrijk gekocht en was vergeten de huurwaarde aan te geven. Voor de rechtbank van eerste aanleg argumenteerde hij dat men de kadastrale huurwaarde in aanmerking moest nemen, de basis in Frankrijk voor de berekening van de grond- en woningbelasting. Maar de fiscus wilde als referentie de brutohuur van vier nabijgelegen en vergelijkbare panden in overweging nemen.

Het verzoek van de belastingplichtige werd in eerste aanleg verworpen, maar hij ging in hoger beroep. Het Hof van Beroep van Antwerpen stelde een prejudiciële vraag aan het Europees Hof van Justitie (EHvJ). Die ging als volgt: wanneer een Belgische belastingplichtige in België een tweede verblijf bezit waar hij zelf in woont, moet hij het kadastraal inkomen daarvan aangeven; voor een pand in Frankrijk moet hij de huurwaarde aangeven. Is dat een Belgische inperking van het vrij vervoer van kapitaal dat het Europees recht waarborgt?

In een arrest van 11 september 2014 antwoordde het EHvJ als volgt: wanneer het begrip ‘huurwaarde’ erop neerkomt dat een tweede verblijf in een EU-land zwaarder wordt belast dan een ander verblijf in het land waar diezelfde belastingplichtige verblijft, dan is het Belgische recht tegenstrijdig met het Europese recht. Het begrip ‘huurwaarde’ moet met andere woorden inhoudelijk hetzelfde betekenen als het begrip ‘kadastraal inkomen’.

Het Hof van Beroep van Antwerpen besliste daarom in een nog niet gepubliceerd arrest van 2 juni 2015 dat de ‘huurwaarde’ van het tweede verblijf overeenstemt met de kadastrale huurwaarde die in Frankrijk als basis dient voor de berekening van de grond- en de woningbelasting. Het Hof vestigde ook het principe van de aftrek van grond- en woningbelasting van de ‘huurwaarde’. Daarmee bevestigde het een eerdere uitspraak van het Brusselse Hof van Beroep dat zich had beperkt tot de loutere aftrek van de grondbelasting.

Bron: De Tijd