Wat is de ‘huurwaarde' van uw tweede verblijf in het buitenland?

Bent u eigenaar van een tweede verblijf in het buitenland dat u zelf bewoont? Dan moet u de gemiddelde jaarlijkse brutohuur kunnen schatten. En dat is moeilijker dan op het eerste gezicht lijkt.

Als u in het buitenland eigenaar of vruchtgebruiker bent van een tweede verblijf dat u zelf tijdens de vakantie bewoont, moet u voor uw Belgische inkomstenbelastingen jaarlijks het brutobedrag van de ‘huurwaarde’ aangeven. Is uw vakantieland aan ons land gebonden door een overeenkomst om dubbele belasting te voorkomen? Dan wordt het nettobedrag vrijgesteld (met progressievoorbehoud). Is dat niet het geval, dan wordt de belasting die verhoudingsgewijs overeenstemt met het nettobedrag met de helft verminderd.
De fiscus berekent dat nettobedrag op basis van de brutohuurwaarde die u zelf aangeeft. Het principe is: het nettobedrag van de huurwaarde is gelijk aan het brutobedrag verminderd met 40 procent voor onderhoudskosten.

Hoe komt u de brutohuurwaarde van uw woning te weten? Volgens de administratieve commentaren is dat de gemiddelde jaarlijkse brutohuur, of de huur vermeerderd met onder meer de kosten die de huurder in uw plaats aangaat volgens de gebruiken van het land.

U moet dus zelf die gemiddelde jaarlijkse brutohuur bepalen. Vindt de fiscus dat bedrag onvoldoende, dan moet hij dat bewijzen. Want elke aangifte die tijdig wordt ingediend, wordt verondersteld correct te zijn. Er zijn zelden betwistingen. Gaat de fiscus niet akkoord? Dan gaan de inspecteurs via internet op zoek naar de huurprijs voor vergelijkbare panden in de buurt en gaan ze over tot een wijziging van aanslag.

Respect voor de EU-principes

Een belastingplichtige had in 2004 een tweede verblijf in Frankrijk gekocht en was vergeten de huurwaarde aan te geven. Voor de rechtbank van eerste aanleg argumenteerde hij dat men de kadastrale huurwaarde in aanmerking moest nemen, de basis in Frankrijk voor de berekening van de grond- en woningbelasting. Maar de fiscus wilde als referentie de brutohuur van vier nabijgelegen en vergelijkbare panden in overweging nemen.

Het verzoek van de belastingplichtige werd in eerste aanleg verworpen, maar hij ging in hoger beroep. Het Hof van Beroep van Antwerpen stelde een prejudiciële vraag aan het Europees Hof van Justitie (EHvJ). Die ging als volgt: wanneer een Belgische belastingplichtige in België een tweede verblijf bezit waar hij zelf in woont, moet hij het kadastraal inkomen daarvan aangeven; voor een pand in Frankrijk moet hij de huurwaarde aangeven. Is dat een Belgische inperking van het vrij vervoer van kapitaal dat het Europees recht waarborgt?

In een arrest van 11 september 2014 antwoordde het EHvJ als volgt: wanneer het begrip ‘huurwaarde’ erop neerkomt dat een tweede verblijf in een EU-land zwaarder wordt belast dan een ander verblijf in het land waar diezelfde belastingplichtige verblijft, dan is het Belgische recht tegenstrijdig met het Europese recht. Het begrip ‘huurwaarde’ moet met andere woorden inhoudelijk hetzelfde betekenen als het begrip ‘kadastraal inkomen’.

Het Hof van Beroep van Antwerpen besliste daarom in een nog niet gepubliceerd arrest van 2 juni 2015 dat de ‘huurwaarde’ van het tweede verblijf overeenstemt met de kadastrale huurwaarde die in Frankrijk als basis dient voor de berekening van de grond- en de woningbelasting. Het Hof vestigde ook het principe van de aftrek van grond- en woningbelasting van de ‘huurwaarde’. Daarmee bevestigde het een eerdere uitspraak van het Brusselse Hof van Beroep dat zich had beperkt tot de loutere aftrek van de grondbelasting.

Bron: De Tijd

Gerelateerde berichten

Bekijk

Is een buitenlands vakantiehuis verhuren fiscaal interessant?

Een tweede woning in het buitenland is heerlijk om zelf op vakantie te gaan. Sommige eigenaars kiezen er ook voor om hun buitenlands vakantiehuis (gedeeltelijk) te verhuren. Hoe zit het dan eigenlijk met de belastingen op de huurinkomsten? Is het fiscaal voordelig om een vakantiewoning te verhuren?

Bekijk

Geld lenen om een woning te kopen: nog nooit zo goedkoop

De rente op woonkredieten heeft een dieptepunt bereikt: volgens Immotheker Finotheker was ze nog nooit zo laag als nu, zelfs lager dan de inflatie. Dat is interessant voor al wie plannen heeft om een (tweede) woning te kopen.

Bekijk

De voordelen van een tweede verblijf aan de Spaanse kust

Ga je graag en vaak op reis naar de Spaanse kust? Dan kan het interessant zijn om er een eigen appartement te kopen als tweede verblijf. Op die manier hoef je zelf niet meer te huren voor een korte periode en je kan je eigen appartement verhuren aan anderen. Zo brengt het je nog wat op!

Bekijk

Een woning kopen uit bankbeslag in Spanje

Wat betekent bankbeslag in Spanje? Hoe komt het dat er zoveel huizen en appartementen uit bankbeslag werden/worden verkocht in Spanje? Is het vandaag nog interessant om een woning uit Spaans bankbeslag te kopen? Waarop moet je letten?

Aanmelden nieuwsbrief

Schrijf je nu in voor onze nieuwsbrief en ontvang het laatste nieuws van de Second Home Beurs. Of ontvang wekelijks het laatste woningaanbod in je mailbox. Je kunt je op elk moment eenvoudig afmelden.



Aanmelden