Besluit u een woning in Nederland te kopen, dan krijgt u altijd te maken met belastingheffing. U betaalt namelijk BTW of overdrachtsbelasting. Koopt u een nieuwe woning dan betaalt u 21% BTW over de verkoopprijs. Dit geldt ook voor de koop van een woning die nog geen twee jaar in gebruik is. Indien u geen nieuwe woning koopt, dan betaalt u slechts 2% overdrachtsbelasting over de waarde van de woning.

De verschuldigde overdrachtsbelasting kan in sommige gevallen echter nog lager uitvallen, omdat de belasting niet geheven wordt over de gehele waarde van de woning. De Nederlandse wet kent ten aanzien van de overdrachtsbelasting namelijk een zogenoemde anticumulatieregeling. Wanneer een woning in Nederland binnen 6 maanden 2 keer wordt overgedragen, wordt de cumulatie van de overdrachtsbelasting wettelijk beperkt. Stel, u heeft een Nederlandse woning gekocht en besluit deze na 4 maanden te verkopen. Degene die de woning van u koopt, betaalt dan geen overdrachtsbelasting over de waarde van de woning. In dit geval is de koper slechts belasting verschuldigd over de waardevermeerdering binnen die 4 maanden. Dit betekent dat de koper geen overdrachtsbelasting afdraagt als de woning gedurende deze tijd niet in waarde is gestegen.

Cijfervoorbeeld:
U koopt op 6 juni een woning tegen een prijs van € 400.000. U betaalt hierover 2% overdrachtsbelasting: 2% x € 400.000 = € 8.000.
Stel, de verkoper heeft deze woning 3 maanden geleden gekocht. In dit geval kunt u gebruik maken van de anticumulatieregeling, omdat de woning binnen een termijn van 6 maanden is doorverkocht. Heeft de verkoper de woning voor € 350.000 gekocht, dan betaalt u nu 2% overdrachtsbelasting over de waardestijging van de woning: 2% x € 50.000 = € 1.000.

Dankzij deze wettelijke beperking, kunt u in dit geval € 7.000 besparen. Had de verkoper de woning gekocht voor € 400.000 en deze zonder waardestijging aan u doorverkocht, dan was u helemaal geen overdrachtsbelasting verschuldigd geweest.

Vanwege de stagnerende vastgoedmarkt is de termijn waarin deze vermindering geclaimd kan worden, tijdelijk verlengd van 6 naar 36 maanden. Deze maatregel is per 1 januari 2013 in werking getreden (met terugwerkende kracht tot en met 1 september 2012) en is geëindigd op 1 januari 2015. Dus, als u tussen 1 september 2012 en 1 januari 2015 een woning in Nederland heeft gekocht en deze binnen 36 maanden verkoopt, dan kan de volgende koper gebruik maken van de anticumulatieregeling. De effecten van deze tijdelijke maatregel werken dus door tot en met 31 december 2017. Met ingang van 1 januari 2015 geldt de 6-maandstermijn weer.

Bent u voornemens een vakantiewoning in Nederland te kopen, dan kunt u op grond van de anticumulatieregeling overdrachtsbelasting besparen. Hierbij is het van belang dat de verkoper de woning niet langer dan 6 maanden in bezit heeft gehad. Let wel, tot en met 31 december 2017 kunt u nog profiteren van de (tijdelijk) verlengde bezitsperiode van 36 maanden.

Bron: ESJ Accountants & Belastingadviseurs