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Cinq conseils d’investissement pour qui veut acheter une résidence secondaire

La dolce vita en Italie, le soleil d’Espagne, la France toute proche ou le Portugal aux prix abordables ? On se décide encore souvent sur un coup de tête lorsqu’il s’agit d’acheter une seconde résidence à tel ou tel endroit. Voici quelques conseils pour ceux désireux d’investir dans une résidence secondaire au soleil.

Qui n’a jamais rêvé d’une seconde résidence à l’étranger, un havre de paix où on peut se ressourcer et oublier quelque temps la vie stressante de tous les jours? Quelque 170.000 Belges réalisent ce rêve, selon le bureau WES Research & Strategy. Les destinations les plus populaires sont la France, l’Espagne, l’Italie, le Portugal et la Turquie. A titre de comparaison, en 2000, seuls 95.000 Belges possédaient un appartement ou une villa à l’étranger.

Le rêve devient donc de moins en moins inaccessible. Il y en a en outre pour tous les goûts. Actuellement, on trouve facilement un appartement de 80m2 avec deux chambres et piscine commune à la Costa del Sol (Marbella, Malaga etc.) pour 80.000 euros. Bien que l’offre baisse et que les prix grimpent par conséquent, il reste de bonnes affaires à réaliser sur le marché espagnol depuis son effondrement en 2008. Surtout à l’heure où les taux hypothécaires sont à un plus bas historique, de nombreux investisseurs veulent tenter leur chance.

Ce n’est certes pas un pas facile à franchir, car les possibilités sont nombreuses et variées. Une seconde résidence ne s’achète pas tant à titre d’investissement que pour se faire plaisir. Ce qui n’empêche pas bien sûr pas que vous puissiez louer votre bien quelques semaines par an, afin de couvrir les frais et payer les taxes. Mais celui qui veut investir, tirera un meilleur rendement d’un appartement à deux chambres à Bruxelles.

Voici quelques critères dont il faut tenir compte si on veut éviter certaines erreurs lors de l’achat d’une seconde résidence à l’étranger.

1. Le soleil

Les Belges sont avant tout en quête de dépaysement, de ce qu’ils n’ont pas chez eux. Une seconde résidence en Belgique, c’est bien, mais ce n’est pas un changement radical. Se réveiller avec vue sur les collines de Toscane ou la Méditerranée, c’est tout autre chose. L’Italie est très prisée pour l’instant et exerce aujourd’hui un attrait comparable à celui de Marrakech il y a quelques années.

Le sud de la France, l’Espagne, l’Italie et le Portugal offrent en tout cas la possibilité de faire le plein de vitamines D d’avril à octobre. Mais se balader sur la plage en décembre n’est possible qu’en Espagne et, dans une moindre mesure, au Portugal. C’est là un atout indéniable qui valorise d’autant plus l’investissement. Le temps y est clément toute l’année durant.

2. La qualité de vie

La qualité de vie prime largement sur le prix. Souvent, un candidat à l’achat recherche un bien dans une région qu’il connaît. Il y a déjà été et souhaite y avoir un pied-à-terre. Les aspects financiers ne parviennent pas à prendre le pas sur l’aspect émotionnel et qualitatif de la décision. C’est une chose à laquelle les candidats à l’achat doivent dès lors bien réfléchir. Il est fréquent que les gens ne sachent pas où ils veulent habiter précisément. Ils parlent du sud-ouest, de la Provence ou de la Méditerranée, mais sans grande conviction. Il faut alors les guider, découvrir s’ils veulent être près de la mer et justement pas. Pendant leurs vacances, certains veulent retrouver le calme dans un endroit isolé, ce qui n’est pas toujours la meilleure option pour une seconde résidence. Le cadre, la langue, la qualité des services et des équipements, la présence de restaurants, autant d’éléments dont il faut tenir compte. Ne sous-estimez pas non plus les variations saisonnières. Dans certaines régions de France ou du Portugal, l’automne, l’hiver et le début du printemps peuvent être franchement déprimants.

3. La distance

Des destinations au soleil garanti, le midi de la France est la plus accessible en voiture depuis la Belgique. Certains acheteurs ne veulent par exemple pas de seconde résidence à plus de 1000 km de chez eux, afin que leur famille puisse facilement leur rendre visite. C’est aussi plus simple pour transporter du matériel ou acheminer un bateau.

Les vols à bas prix ont toutefois changé la donne. De nos jours, le sud de l’Espagne ou l’Italie sont accessibles à bon compte en un peu plus de deux heures à peine.

4. Le prix

Les différences régionales au sein d’un même pays et les caractéristiques qualitatives de la seconde résidence rendent les comparaisons difficiles, mais, de manière générale, l’Espagne reste le pays le plus abordable, devant le Portugal, l’Italie et la France. Le marché y est cependant tendu. Depuis un an, on y assiste à de considérables hausses de prix. A la Costa Blanca, le prix d’un appartement à deux chambres est passé en un an de 105.000 à 125.000 euros (+19%), purement à cause de la faiblesse de l’offre. Cette tendance ne vaut pas pour toute l’Espagne, mais le long des côtes, l’offre a sensiblement baissé. Les Espagnols ont aussi recommencé à acheter de l’immobilier à titre de résidence principale.” Les Belges choisissent généralement l’Espagne pour y acheter un bien neuf. Sachez que les rendements locatifs y sont traditionnellement très bas.

En Italie, les prix ont baissé en 2015 (-3%). L’immobilier italien semble abordable, mais l’accès au marché est limité selon qu’on est proche ou non des zones touristiques.

En France, le marché immobilier se redresse après plusieurs années de vaches maigres. “Les neuf premiers mois de l’année ont été excellents”, raconte le notaire local Pierre Bazaille. “Le nombre de transactions augmenté. La baisse des taux d’intérêt et des prix – 20% de moins qu’en 2011 – explique cette situation.” On trouve déjà une maison avec piscine à l’intérieur des terres pour 300.000 euros. En France, une maison en bord de Méditerranée peut se payer trois fois plus cher qu’à l’intérieur du pays. Quant au Lubéron, très en vogue, il est franchement cher ”.

5. Impôts et frais

Le coût financier d’une résidence secondaire ne se limite pas à son prix d’achat. La fiscalité peut sacrément influencer votre investissement, dans le bon sens comme dans le mauvais. Les impôts peuvent en effet peser (ou non) sur le rendement. Hormis le prix d’achat, il faut tenir compte des droits de transmission, des frais de notaire et des taxes locales annuelles. De ce point de vue, l’Italie n’est pas le pays le plus intéressant. Les frais y représentent de 10 à 15% de la valeur du bien immobilier. Même chose en France, où le fisc pénalise également les acheteurs : ils y sont soumis à un impôt foncier (revenu cadastral) et à une taxe d’habitation.

En Espagne, les frais se montent en moyenne à 14% du prix d’achat. Ils comprennent les timbres fiscaux, les honoraires des notaires et avocats et les droits d’enregistrement (ou la TVA dans le cas d’un bien neuf). Les droits de changement de transmission diffèrent d’une région à l’autre, tandis que les frais tournent autour de 2500 à 3500 euros pour un appartement classique et comprennent le précompte mobilier, la taxe pour les non-résidents, la taxe communale, l’assurance de la propriété et les charges de copropriété.

Le climat fiscal portugais est un peu plus clément. Les frais de transmission y sont plus faibles et l’impôt sur les revenus locatifs a été abaissé, de 28 à 3,75%. Les pensionnés qui y séjournent plus de 183 jours par an sont en outre exemptés d’impôt sur leur pension et autres revenus étrangers.

Source: Trends